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Action en garantie des vices de construction ou défauts de conformité apparents

Délais pour agir en garantie contre le vendeur d’immeuble à construire

18/12/2019

Dans un arrêt du 11 juillet 2019 (n°18-17.856), la Cour de cassation a rappelé que l’interruption du délai de forclusion prévu par l’article 1648 du Code civil résultant d’une assignation en référé fait courir un nouveau délai de forclusion d’un an à compter de l’ordonnance de référé.

Pour rappel, en matière de vente d’immeuble à construire, l’action en garantie des vices ou défauts de conformité apparents doit être introduite dans le délai d’un an à compter du plus tardif de ces évènements : soit la réception des travaux, soit un mois après la prise de possession par l’acquéreur (art. 1642-1 et 1648 al.2 du Code civil).

A défaut d’assignation dans ce délai, l’acquéreur est forclos.

Par son arrêt du 11 juillet 2019, la Cour de cassation rappelle les conditions d’application de la forclusion après une première instance de référé introduite dans le délai d’un an.

L’assignation en référé de l’acquéreur d’immeuble à construire interrompt le délai de forclusion 

Le 14 décembre 2007, une maison d’habitation vendue en l’état futur d’achèvement (VEFA) est livrée avec des réserves. L’acquéreur, ayant des difficultés à en obtenir la levée, assigne son vendeur en référé dans le délai de forclusion annal. Ce délai est alors interrompu.

En effet, aux termes de l’article 2241 du Code civil, l’assignation en référé interrompt le délai de forclusion (et d’ailleurs aussi celui de prescription). Cet effet interruptif produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance (article 2242 du Code civil).

Un nouveau délai de forclusion court à compter de l’ordonnance de référé

Le 11 mars 2008, une ordonnance de référé accueille les demandes de l’acquéreur et condamne le vendeur à lever les réserves sous astreinte.

Par suite, dans le cadre d’une seconde action en référé, l’acquéreur obtient la désignation d’un expert par une ordonnance de référé du 3 mars 2009. Ce dernier dépose son rapport constatant la persistance des réserves le 10 février 2010.

Le 15 juillet 2011, l’acquéreur assigne au fond son vendeur en réparation du préjudice subi en raison des réserves non-levées ; le vendeur lui oppose la forclusion.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette cette fin de non-recevoir (CA, Aix-en-Provence, 5 avril 2018, n°16/04853), considérant que l’acquéreur n’était pas forclos dès lors que l’ordonnance de référé du 11 mars 2008 a eu :

  •  un effet interruptif : le délai de forclusion a été interrompu par l’ordonnance, de sorte qu’un nouveau délai a couru à compter de cette ordonnance ;
  • un effet interversif : le nouveau délai courant à compter de l’ordonnance n’est plus le délai de forclusion d’un an (article 1648 al. 2 du Code civil) mais le délai de prescription de dix ans applicable aux actions portant sur des droits constatés par une décision de justice. 

Les juges du fond ont retenu qu’en condamnant le vendeur à lever les réserves, l’ordonnance a reconnu le droit de l’acquéreur d’obtenir réparation des désordres dénoncés, ce qui a opéré une interversion entre le délai de forclusion annal et le délai de prescription décennal. 

Le délai courant à compter de l’ordonnance de référé est un nouveau délai de forclusion annal

La Cour de cassation censure cet arrêt et exclut toute interversion de la prescription. La Haute juridiction considère que l’ordonnance de référé interrompt le délai de forclusion et fait courir un nouveau délai identique. Dès lors, les acquéreurs étaient irrecevables comme forclos en leur action au fond introduite plus d’un an après l’ordonnance de référé.

En conséquence, l’assignation au fond doit être introduite dans l’année de l’ordonnance en référé à peine de forclusion. 

Conseil pratique : pré-interrompre le délai de forclusion par une assignation au fond

L’acquéreur d’un immeuble à construire ayant assigné son vendeur en référé devra être particulièrement vigilant ; pour préserver ses droits, il doit interrompre la prescription par une assignation au fond, même si une expertise judiciaire est alors toujours en cours.

En effet, le délai annal étant un délai de forclusion et non d’un délai de prescription, il n’est aucunement suspendu jusqu’à l’issue de la mesure d’instruction (article 2239 du Code civil). 

En pratique, l’acquéreur demandera alors, dans son assignation au fond, au juge de surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.


Actualité du droit immobilier & construction

Cet article a été publié dans notre Lettre Promotion-Urbanisme de décembre 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.


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Auteurs

Menerault Lucie
Lucie Menerault
Avocat
Paris