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Actualité jurisprudentielle des sociétés civiles immobilières

Points d’attention

14/05/2020

La règlementation fiscale des sociétés civiles immobilières (SCI), malgré son ancienneté, conserve de nombreuses incertitudes. Une nouvelle décision vient ainsi d’être rendue en matière de restructuration. Hasard du calendrier, une décision du même jour, également d’importance significative concerne les SCI qui exercent une activité accessoire.

Portée de la rétroactivité des opérations de restructuration

De nombreuses opérations de restructuration, en particulier de fusion, prévoient une date d’effet comptable et fiscal rétroactif à l’ouverture de l’exercice de réalisation de l’opération. Bien que la règlementation juridique et comptable ne permette pas d’effet rétroactif pour les opérations de dissolution sans liquidation (transmission universelle de patrimoine - TUP), un tel effet est admis au plan fiscal.

On sait que la rétroactivité constitue une fiction permettant de simplifier la gestion des opérations de restructuration en constatant un résultat unique au titre de l’exercice concerné. Ces effets sont cependant limités aux impositions pesant sur le résultat imposable des parties à l’opération, dont le fait générateur est en principe généralement constitué de la clôture postérieure de l’exercice.

Cette fiction n’a, au demeurant, pas d’incidence sur l’analyse des opérations juridiques des entités concernées. Elle n’a pas davantage d’incidence sur les autres parties et on pouvait dès lors s’interroger sur ses effets induits sur les plus ou moins-values afférentes aux titres de la société dissoute. C’est sur ce point que se prononce le Conseil d’Etat dans sa décision du 18 mars 20201 portant sur la TUP d’une filiale après réalisation d’une augmentation de son capital. Il juge que le résultat d’annulation des titres doit être déterminé en fonction de la situation de la société à sa date d’effet rétroactif et non à la date de réalisation de l’opération.

Il convient de tenir compte de l’incidence, potentiellement notable, de cette décision pour les opérations de TUP des SCI compte tenu des variations pouvant être constatées entre l’ouverture de l’exercice et la date de réalisation, en particulier s’agissant de la valeur de l’immeuble.

Cessation d’une activité commerciale

Une SCI qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) ne peut, sauf exception, exercer que des activités civiles. Si elle réalise des opérations commerciales visées aux articles 34 et 35 du CGI, et conformément aux dispositions de l’article 206 2 du CGI, une SCI se trouve assujettie à l’IS à titre de sanction, sous réserve de l’exercice d’une activité accessoire dont les recettes représentent moins de 10 % des recettes de la société2 .

L’assujettissement à l’IS résultant de l’exercice d’une activité commerciale cesse en principe avec l’exercice d’une telle activité, ce qui peut soulever des incertitudes sur l’appréciation du terme à retenir.

Dans l’affaire considérée, le désaccord soulevait notamment la question de la détermination du traitement fiscal du résultat tiré de la location des immeubles au titre d’une période pendant laquelle la société n’avait réalisé aucune opération commerciale.

Le Conseil d’Etat précise3 que la circonstance qu’au cours d’une année aucune opération commerciale n’ait été réalisée par une société civile ne suffit pas à mettre un terme à l’assujettissement à l’IS si l’activité locative n’est que temporaire et ne signifie pas l’arrêt de l’activité commerciale.

Lorsqu’une SCI exerce une activité commerciale dans une telle condition, elle est donc invitée à accorder un soin particulier à la justification de la cessation effective et surtout pérenne de cette activité lorsqu’elle cesse de réaliser des opérations commerciales.


1. CE, 3e et 8e ch., n° 426473, société Orange.

2. BOI-IS-CHAMP-10-30-20180704, n° 320.

3. CE, 3e et 8e ch., 18 mars 2020, n° 425443


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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de mai 2020. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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Pierre Carcelero
Associé
Paris