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Bail commercial : fixation du montant de l’indemnité d’éviction

Précisions sur la notion d’autorité de la chose jugée

12/07/2019

L’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice. Ainsi, si une indemnité accessoire de l’indemnité d’éviction a été indûment versée, une action en répétition de l’indu est possible. 

Etendue de l’indemnité d’éviction en fin de bail : état du droit

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit verser au preneur une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le locataire doit ainsi être indemnisé de tous les postes de préjudices liés à son activité dès lors qu’ils résultent de l’éviction. C’est le cas des frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, de la perturbation dans l’exploitation du fonds ou encore des frais de déménagement et de réinstallation.

Toutefois, le bailleur peut être libéré du paiement de certaines indemnités accessoires dès lors qu’il établit l’absence de préjudice subi. A ce titre, la jurisprudence a admis que le bailleur qui démontrait l’absence de réinstallation du locataire n’était pas tenu du paiement des frais de recherche d’un nouveau droit au bail et des frais de réinstallation et de mutation nécessaires à l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce (Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n° 15-19.741 ; Cass. 3e civ., 18 décembre 2012, n° 11-23.273).

Nouvelles précisions de la Cour de cassation sur la preuve de l’absence de préjudice

Dans un arrêt du 28 mars 2019, la Cour de cassation est venue préciser que cette preuve pouvait être rapportée par le bailleur après le versement de l’indemnité d’éviction, lui ouvrant ainsi droit au remboursement des indemnités indûment perçues en fin de bail (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 17-17.501).

A la suite de la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement par le bailleur, la cour d’appel d’Aix en Provence avait, dans un arrêt en date du 17 juin 2010 devenu irrévocable, fixé le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire.

La juridiction ayant retenu la transférabilité du fonds de commerce, le montant fixé par le juge prévoyait le versement au locataire de diverses indemnités accessoires dont l’indemnité de remploi, l’indemnité pour trouble commercial et celle destinée à couvrir les frais de déménagement.

En 2017, le bailleur, ayant eu connaissance de la non-réinstallation du locataire après son départ des locaux loués, avait assigné ce dernier en répétition de l’indu des indemnités versées en vue de sa réinstallation.

La cour d’appel d’Aix en Provence avait, dans un arrêt du 28 février 2017, fait droit à cette demande et condamné la société locataire à restituer les indemnités indûment perçues.

La société locataire a alors formé un pourvoi en cassation, invoquant l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 17 juin 2010 ayant fixé le montant de l’indemnité d’éviction consécutive à la fin du bail.

La Cour de cassation confirme la décision des juges du fond au motif que l’autorité de la chose jugée ne peut pas être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

La Haute Juridiction confirme ainsi le principe selon lequel le locataire qui se voit dénier le droit au renouvellement peut bénéficier d’une indemnité d’éviction couvrant tout le préjudice mais rien que le préjudice. Dans ces conditions, il peut être préférable pour le bailleur de solliciter du Tribunal la consignation de certaines indemnités accessoires jusqu’à la justification par le locataire de l’engagement de ces frais. 


Indemnité d'éviction d'un bail commercial

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Cet article a été publié dans notre Lettre des baux commerciaux de juillet 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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Auteurs

Mélanie Pereira
Mélanie Pereira
Avocat
Paris