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Caractérisation de l'ensemble immobilier unique

Lettre construction-urbanisme | Mars 2019

25/03/2019

CE, 28 décembre 2018, n° 413955

Depuis sa création par la jurisprudence en 2009, la notion d’ensemble immobilier unique a plusieurs fois fait l’objet de précisions par le Conseil d’Etat. L’arrêt commenté est l’occasion de revenir sur les éléments permettant de caractériser un ensemble immobilier unique.

En l’espèce, deux projets immobiliers portés par des maîtres d’ouvrage distincts mais situés sur des terrains contigus ont donné lieu (i) à la délivrance d’un permis de construire et d’un permis de construire modificatif au premier maître d’ouvrage en vue de la construction d’un bâtiment collectif et de deux villas et (ii) à la délivrance d’un permis de construire et d’un permis de construire modificatif au second maître d’ouvrage en vue de la démolition partielle d’un bâtiment et de la construction d’un bâtiment collectif et d’une villa.

A la suite du rejet par le maire des recours gracieux formés contre ces différentes autorisations, ces dernières ont fait l’objet d’un recours en annulation devant le Tribunal administratif. Le requérant a notamment soutenu que les autorisations avaient été délivrées en méconnaissance de l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme, les caractéristiques des projets en cause nécessitant la délivrance d’une autorisation unique.

Le Tribunal administratif ayant fait droit à la demande, les maîtres d’ouvrage se sont alors pourvus en cassation.

Le Conseil d’Etat a annulé le jugement du Tribunal administratif. Il vient d’abord rappeler tant le principe que le tempérament, issus de la jurisprudence "Commune de Grenoble" (CE, 17 juillet 2009, n°301615), à savoir :

  • le principe du permis unique en présence d’"une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique", et
  • la possibilité de conserver des permis distincts "lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome […], sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés".

Le Conseil d’Etat se penche ensuite sur la notion de lien fonctionnel entre des constructions distinctes susceptible de caractériser l’ensemble immobilier unique.

Pour mémoire, dans un précédent arrêt (CE, 28 décembre 2017, n°406782), le Conseil d’Etat a eu l’occasion d’affirmer que "des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment".

Dans le litige commenté, le tribunal administratif a déduit l’existence d’un ensemble immobilier unique des nombreux éléments techniques communs aux deux projets (même voie d’entrée et de circulation interne, même rampe d’accès aux parcs de stationnement, partage des mêmes réseaux d’eau, d’électricité, de fibre optique et de gaz, d’éclairage collectif et d’autres équipements annexes).

Ce n’est pas l’avis du Conseil d’Etat qui décide que : "Le permis de construire a pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme […] lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique". Ce faisant le Conseil d’Etat confirme le principe qu’il avait posé dans un arrêt du 12 octobre 2016 (n°391092).

L’appréciation du lien fonctionnel doit, en conséquence, être appréhendée de manière restrictive.


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Cet article a été publié dans notre Lettre construction-urbanisme de mars 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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Droit immobilier & construction

Lettre Construction-Urbanisme | Décembre 2018

Auteurs

Labadie Christelle
Christelle Labadie
Professional Support Lawyer - Droit immobilier
Paris