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Facteurs de minoration de la valeur locative

La refacturation de la taxe foncière en est un… sous conditions !

18/10/2019

Dans une décision du 23 mai 2019, la Cour de cassation confirme que la refacturation de la taxe foncière au preneur commercial justifie une minoration de la valeur locative.

Dans le même esprit que la loi Pinel qui érigeait en disposition d’ordre public l’interdiction de mettre à la charge du preneur à bail commercial les gros travaux définis à l’article 606 du Code civil, la Cour de cassation affiche sa volonté de rééquilibrer des relations contractuelles souvent installées au détriment du preneur.

Si la taxe foncière a échappé - dans les textes - à cette interdiction stricte de transfert de charge prévue pour les gros travaux, sa dévolution au locataire justifie cependant une minoration de la valeur locative. C’est un usage que la Cour de cassation confirme et légitime dans un arrêt du 23 mai 2019, qui met fin au doute qui pouvait encore planer sur le sujet.

Fixation de la valeur locative après refacturation de la taxe foncière : la Cour de cassation conditionne toute minoration

Dans un arrêt du 20 décembre 2018, la Cour de cassation avait en effet censuré la cour d’appel d’Aix en Provence qui avait appliqué, pour fixer le montant des loyers révisés de deux baux commerciaux, un coefficient de minoration au titre de la taxe foncière à la charge du locataire à la moyenne des baux retenus comme éléments de référence. En statuant ainsi, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dans les baux retenus à titre d'éléments de référence, la taxe foncière n'était pas également supportée par les locataires, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 20 décembre 2018, n° 17-27.654).

Le léger doute qui pouvait subsister au vu de cet arrêt est balayé par la Cour de cassation dans son arrêt du 23 mai 2019.

Une confirmation logique mais bienvenue : la refacturation de la taxe foncière justifie bien une minoration de la valeur locative

Dans cette affaire, la cour d’appel de Colmar avait considéré qu’« en vertu des dispositions de l’article R.145-8 du Code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative […]. En ce qui concerne la taxe foncière, lorsque celle-ci est mise à la charge du preneur, cela justifie une réduction de la valeur locative car il s’agit d’une charge exorbitante qui doit être déduite de la valeur locative » (CA Colmar, 26 février 2018, n°13-03.021).

La Cour de cassation reprend à son compte cette argumentation et confirme l’arrêt en ces termes :

« Ayant relevé que la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, avait été mise contractuellement à la charge du preneur, la cour d'appel qui a retenu, à bon droit, que, par application de l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, a pu déduire le montant de l'impôt foncier de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.917).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation ne fait en fait que confirmer la position qui était la sienne avant la loi Pinel, position largement appliquée par les juges du fond mais également contestée par les bailleurs dont l’objectif logique est de transférer au preneur le plus de charges possibles tout en préservant la valeur locative qui servira de référence au calcul du loyer révisé.

La minoration systématique de la valeur locative devrait donc conduire les bailleurs à s’interroger sur la pertinence de refacturer la taxe foncière au preneur. Il faut notamment relever que les juges du fond pratiquent régulièrement un abattement sur la valeur locative et non nécessairement une déduction du montant précis de la taxe, ce qui induit un risque pour le bailleur de voir la valeur locative de son bien tellement minorée que son gain aurait été supérieur s’il s’était abstenu de refacturer cette taxe.


 
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