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Fixation de l’indemnité d’éviction en cas de départ volontaire du locataire

Evaluation à la date de départ du locataire

22/07/2019

L’indemnité d’éviction est fixée – pour partie - en tenant compte du caractère transférable du fonds de commerce constitué. Mais à quelle date apprécier cet élément ? La Cour de cassation vient de répondre à cette question.

Raison d’être de l’indemnité d’éviction

L'indemnité d'éviction doit réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (cf. C. com. Art. L.145-14, al. 1), tout le préjudice (Cass. 3e civ., 13 juin 1969, n° 67-13.575), mais rien que le préjudice (Cass. com., 30 novembre 1964, n° 61-12.755).

Lorsque le refus de renouvellement ne cause aucun préjudice au locataire évincé, il n'y a pas lieu de lui allouer une indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 10 février 1999, n° 97-17.134).

A défaut d'accord des parties sur le montant de cette indemnité, il incombe alors au juge qui, dans la pratique, se fait systématiquement assister par un expert, de déterminer la nature et l'importance du préjudice.

Modalités de calcul de l’indemnité d’éviction

L'article L.145-14 du Code de commerce n'impose aucune règle impérative pour le calcul de l'indemnité d'éviction et la valorisation du préjudice relève du pouvoir souverain du juge du fond (Cass. 3e civ., 13 octobre 2009, n°08-15.185), qui doit toutefois :

  • préciser les éléments du préjudice qu'il entend réparer (Cass. 3e civ., 30 janvier 1979, n° 77-12.349) ;
  • chiffrer les chefs de préjudice retenus sans les forfaitiser (Cass. 3e civ., 7 décembre 2004, n° 03-16.963).

A cet égard, le préjudice à indemniser est celui subi du fait de l'éviction.

Date à prendre en compte pour évaluer l’indemnité d’éviction

L’évaluation doit être faite au moment où le préjudice est réalisé, c'est-à-dire à la date la plus proche du jour auquel devient effective l'éviction : soit à la date de l'éviction elle-même, soit du moins à la date où le locataire cesse d'occuper régulièrement les lieux (Cass. 3e civ., 26 septembre 2001, n° 00-12.620).

Dans un arrêt du 14 mars 2019, la Cour de cassation confirme ce principe en considérant que « le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur est évalué à la date du départ du locataire s'il quitte volontairement les lieux » (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n°18-11.991).

En l’espèce, le bailleur tentait de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce pour fixer l'indemnité d'éviction à la valeur du droit au bail en produisant un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 23 janvier 2014. Ce dernier établissait la disponibilité, à proximité des lieux, de locaux équivalents, susceptibles de permettre à la société locataire de poursuivre son activité commerciale alors qu’elle avait libéré les lieux le 2 avril 2013.

A l’inverse, lorsque le locataire n'a pas encore quitté spontanément les lieux, en raison du droit au maintien dans les lieux que lui accorde la loi jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la jurisprudence a retenu le principe d'une évaluation au jour où le juge statue (Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n°11-26.584).


Indemnité d'éviction d'un bail commercial

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Auteurs

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Simon Estival
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Paris
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Jean-Luc Tixier