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Investissements des particuliers dans l'immobilier neuf : les avantages fiscaux, profondément remaniés, restent attrayants

Par Florent Ruault et Elodie Dellis, avocats

25/06/2009

En quatre mois, les dispositifs fiscaux favorisant le développement de l'offre locative ont fait l'objet de plusieurs remaniements, répartis dans quatre lois. Il est temps de faire le point sur les aides auxquelles les contribuables désireux d'investir dans l'immobilier neuf peuvent prétendre.

Les acquisitions de logements neufs1 ouvrent droit à un "cadeau fiscal" (dispositifs Robien, Borloo, Scellier, loueur en meublé, Malraux) en contrepartie d'un engagement de location sur une certaine durée, condition qui vise à l'accroissement de l'offre locative.

Pour l'investisseur, l'avantage fiscal est attrayant, mais il ne s'agit pas du seul critère à prendre en compte. L'opération doit aussi présenter un intérêt financier. L'investisseur doit s'assurer que la valeur d'acquisition n'est pas surestimée en regard du rendement attendu, que le logement sera facile à louer et que le taux d'intérêt négocié avec la banque est favorable. Or, justement, la période actuelle paraît propice : la crise pousse les prix vers le bas, alors que les besoins en logements restent importants dans plusieurs grandes agglomérations et que les taux des crédits immobiliers ont baissé.

1 - Dispositifs Robien-neuf, Borloo-neuf, et Scellier (location nue à titre de résidence principale)

En 2009, les contribuables qui acquièrent un logement neuf qu'ils destinent à la location nue ont le choix entre les dispositifs Robien et Borloo-neuf et le nouveau dispositif Scellier. A compter du 1er janvier 2010, seul le dispositif Scellier subsistera.

1.1 Dispositifs Robien et Borloo-neuf

Les acquéreurs de logements neufs2 qui s'engagent à louer le logement pendant 9 ans à un niveau de loyer ne dépassant pas certains plafonds ont droit à un amortissement spécial, dénommé amortissement Robien, égal à 50% du prix d'acquisition et échelonné sur 9 ans (6 % pour chacune des sept premières années et 4 % pour chacune des deux suivantes).

Ceux qui acceptent de se soumettre à des contraintes plus élevées (engagement supplémentaire de modération des loyers et choix d'un locataire aux ressources limitées) bénéficient d'un dispositif amélioré, dénommé dispositif Borloo : amortissement qui peut atteindre 65 % sur une période de 15 ans et déduction de 30 % appliquée au revenu brut.

Dans ces deux cas, pendant les premières années, le contribuable constatera un déficit foncier important (à moins qu'il ne perçoive par ailleurs des revenus fonciers que ce déficit contribuera à réduire) imputable sur son revenu global à concurrence de 10 700 € par an.

La loi du 25 mars 2009 prévoit qu'à compter de la publication, attendue pour la mi-avril, d'un arrêté fixant un nouveau zonage, les dispositifs Robien et Borloo-neuf seront réservés aux logements situés dans les zones en déficit de logements, c'est-à-dire en principe dans les communes classées en zones A, B1 et B2 alors que les communes situées en zone C n'y ouvriront plus droit. Le ministre du budget a dores et déjà indiqué que 782 communes parmi celles qui sont actuellement en zone C resteront éligibles grâce à un reclassement, et qu'aucune commune des zones B ne sera exclue.

1.2 Dispositif Scellier

Depuis le 1er janvier 2009, les acquéreurs de logements neufs qui s'engagent à louer le logement pendant 9 ans à un niveau de loyer ne dépassant pas certains plafonds (les mêmes que pour le dispositif Robien-neuf) ont droit à la réduction d'impôt Scellier, étalée sur 9 ans, égale à 25% du prix d'acquisition retenu dans la limite de 300 000 € (20% pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2011).

Ceux qui acceptent de se soumettre à des contraintes plus élevées (engagement supplémentaire de modération des loyers et choix d'un locataire aux ressources limitées, comme dans le dispositif Borloo) bénéficient d'un dispositif amélioré : réduction d'impôt qui peut atteindre 37 % sur une période de 15 ans et déduction de 30 % appliquée au revenu brut.

Contrairement aux dispositifs Robien et Borloo-neuf auxquels elle est destinée à se substituer, la réduction Scellier est réservée aux logements situés dans les communes comprises dans les zones A, B1 et B2.

1.3 Choix entre les deux dispositifs et possibilité de cumul

Le dispositif Scellier est à première vue plus intéressant pour les contribuables qui ne sont pas imposés au taux marginal de 40%. Les contribuables imposés à ce taux pourront trouver plus avantageux les dispositifs Robien et Borloo-neuf qui effacent des revenus fortement taxés et réduisent l'exposition aux prélèvements sociaux de 12,1%.

Rien n'interdit au contribuable (et il y aura même intérêt) d'envisager de réaliser deux investissements différents placés chacun sous un régime différent. Alors que le contribuable déjà touché par la limite des 10 700 € de déficit foncier imputable sur le revenu global n'aurait pas intérêt à mener un nouvel investissement Robien ou Borloo-neuf (qui ne ferait qu'accroître son déficit foncier sans utilisation immédiate possible), un investissement Scellier lui serait tout de suite profitable (sous réserve du plafonnement "global des niches").

2. Investissement locatif dans l’immobilier de loisirs

Les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en VEFA dépendant d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire (principalement dans les zones de revitalisation rurale-ZRR) en vue de le donner en location nue pendant au moins 9 ans à l’exploitation de la résidence, bénéficient d’une réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’investissement, retenu dans une limite de 50 000 € pour une personne célibataire (100 000 € pour un couple marié)3. Ce dispositif, initialement destiné à s’éteindre le 31 décembre 2010, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2012.

Les modalités d’étalement de la réduction d’impôt (autrefois sur six ans au plus à raison chaque année du sixième du montant maximal de l’avantage) ont été assouplies, ce qui bénéficie en priorité aux contribuables dont l’imposition annuelle ne permettait pas d’imputer la réduction d’impôt en totalité, la part de la réduction d’impôt non imputée auparavant étant perdue.

3. Investissement locatif non professionnel dans des résidences meublées

La loi de finances pour 2009 a remanié et durci les conditions du régime du loueur en meublé professionnel, qui ne concernera plus qu'un nombre limité de contribuables (ceux qui en retirent au moins 23 000 euros de recettes annuelles et dont les autres revenus professionnels du foyer sont inférieurs à ces recettes).

En contrepartie, pour les loueurs non professionnels, la même loi a créé une réduction d’impôt sur le revenu applicable à compter du 1er janvier 2009 pour les investissements immobiliers locatifs dans certaines résidences meublées (établissements d’accueil des personnes âgées ou adultes handicapés, structure affectée à l’accueil familial salarié, résidence avec services pour étudiants, résidence de tourisme classée et établissement de soins). La localisation de la résidence est indifférente.

Les contribuables doivent destiner le logement à une location meublée consentie pendant au moins 9 ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dont dépend le logement.

La réduction d’impôt a été fixée à 5% du prix de revient du logement et limitée à 25 000 € (ce qui correspond à un logement de 500 000 € maximum), sans possibilité de report lorsque la fraction de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année.

La loi de finances rectificative pour 2009 qui doit être adoptée définitivement le 9 avril 2009 renforce assez significativement (à l'initiative de Monsieur le Député Bouvard) la réduction d’impôt en l'alignant sur le régime Scellier. Ainsi, la réduction d’impôt sera calculée sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite de 300.000 €, au taux de 25% (20% pour les logements acquis à compter de 2011).

La réduction d’impôt sera répartie sur neuf ans et il deviendra possible d’imputer le solde de la réduction annuelle qui n’aura pu être obtenue d'emblée sur l’impôt des six exercices suivants.

En contrepartie, la possibilité de déduire l’amortissement sera supprimée à hauteur du prix retenu pour le calcul de la réduction d’impôt.

Lors de son vote par le Sénat, cette mesure a été complétée afin d’en étendre le bénéfice aux résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-3 du Code du travail.

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1 Et dans certains cas, les opérations de transformation ou de réhabilitation de logements anciens

2 Ainsi que, par extension, les logements que le contribuable fait construire, ceux qu'il acquiert en VEFA et ceux qu'il transforme en logements ou réhabilite

3 Un dispositif similaire avec des taux différents de réduction d’impôt existe pour l’acquisition d’un logement de plus de 15 ans en vue de le réhabiliter ou bien en cas de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation sur des logements dont les contribuables disposent déjà.

Article paru dans la revue Option Finance du 14 avril 2009

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Florent Ruault
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