La pleine entrée en fiscalité du logement intermédiaire

A compter du 1er janvier 2020, le logement intermédiaire est exclu (sauf opérations d’accession à la propriété) du champ du service d’intérêt général défini à l’article L.411-2 du Code de la construction et de l’habitation permettant à des entités d’habitations à loyer modéré de bénéficier de l’exonération d’impôt sur les sociétés (IS) prévue par l’article 207, 1-4° du Code général des impôts¹. Cette exclusion constitue la dernière étape d’une harmonisation de la fiscalité des acteurs du logement social reposant sur leur activité devant relever du service d’intérêt général et non plus sur leur forme, comme cela était le cas avant le 1er janvier 2006. 

Instituée par la loi Macron de 2015, la fiscalisation des logements intermédiaires vise à favoriser leur regroupement au sein de filiales spécialisées et, partant, de renforcer le cloisonnement avec le logement social. Elle a également pour objet d’assurer un meilleur respect du droit européen quant au champ de l’exonération.

En l’absence d’aménagement prévu par la loi, le basculement des logements intermédiaires en fiscalité soulève la question de leur valeur fiscale au 1er janvier 2020 pour les besoins de l’amortissement et des plus-values désormais imposables. 

Le BOFiP étant silencieux sur les modalités fiscales du transfert d’un immeuble du secteur exonéré vers le secteur taxable, il pourrait être envisagé de transposer la démarche de fiscalisation partielle ayant prévalu en 2006. La doctrine administrative avait alors permis², pour les entités préalablement hors du champ de l’IS, d’inscrire leurs immeubles à un bilan fiscal d’ouverture pour une valeur fiscalement réévaluée, sans traduction comptable. L’amortissement est opéré sur cette base de manière extra-comptable pour l’écart de réévaluation et les plus-values ultérieures sont calculées par référence à cette valeur fiscale réévaluée, diminuée des amortissements comptables et fiscaux. Plusieurs arguments militeraient pour une transposition de cette approche.

S’agissant des structures historiquement exonérées avant 2006, la doctrine administrative citée commente les modalités de l’établissement du bilan fiscal à l’occasion «de la première entrée en fiscalité». Or, le logement intermédiaire n’est dans ce cas jamais entré en fiscalité avant le 1er janvier 2020 (hormis le cas de dépassement de la limite de 10 %).

En outre, cette doctrine reprend la démarche applicable aux organismes sans but lucratif. Lorsque ces derniers sectorisent une activité lucrative, l’Administration exige l’établissement d’un bilan fiscal de départ intégrant les actifs concernés à leur valeur réelle (BOI-ISCHAMP-10-50-20-10, n° 400, 3-10-2018). Même lorsque la fiscalisation de l’organisme n’intervient pas à la faveur d’une sectorisation, la logique reste identique : au moment du basculement du bien dans le secteur lucratif, une valeur vénale est figée et sert de référence pour le calcul de la plus-value future (CE, 31-7-2009, n° 294303, CCI de Montpellier), en s’inspirant du régime des biens migrants de l’exploitant individuel (conclusions du rapporteur public Collin sous la précédente décision). 

S’agissant des structures historiquement fiscalisées avant 2006, cette démarche fiscale pourrait également être transposable, d’autant qu’une différence de traitement selon le régime fiscal applicable avant 2006 serait de nature à caractériser une rupture d’égalité que la réforme avait précisément vocation à gommer. N’étant pas prévue par la loi, la réévaluation fiscale des logements intermédiaires nécessiterait cependant une confirmation de l’Administration.

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1. Pour faire partie du service d’intérêt général, les logements intermédiaires devaient représenter moins de 10 % des logements locatifs sociaux.

2. Instr. 4 H-1-06 n° 13 du 25 janvier 2006, n° 101 et s., reprise substantiellement au BOI-IS-CHAMP-30-30-10-20 n° 190 et s., 12-9-2012.

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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de février 2020. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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