Nullité du contrat de réservation et dépôt de garantie

Cass. 3e civ., 22 septembre 2010, n° 09-16512 : M. X c/ Sté Maisons Vestale – FS-P+B+I – Cassation CA Bordeaux, 30 juin 2009 – M. Lacabarats, président(1).

Un arrêt important (FS-P+B+I) rendu par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, en matière de ventes d’immeubles à construire, mérite toute notre attention dans la mesure où il examine la nature juridique du contrat préliminaire de réservation et plus particulièrement ses conditions de validité.

L'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation dispose que « la vente prévue à l'article L. 261-10 [vente d'immeubles à construire] peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble [...] Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente. […] Est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente. »

Aux termes de cet article, le versement du dépôt de garantie constitue la contrepartie due par le réservataire de l'engagement pris par le réservant de lui réserver le bien à construire.

Par ailleurs, la jurisprudence considère que la nullité prévue par cet article sanctionne, non seulement le fait de conclure une convention autre qu’un contrat préliminaire de réservation, mais également, par une interprétation extensive, celui d’établir un contrat préliminaire ne respectant pas les conditions légales et réglementaires qui lui sont applicables(2) .

L’article R. 261-29 du Code précité prévoit que « le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire. »

Par application des dispositions combinées des articles L. 261-15 et R. 261-29 précités du Code de la construction et de l'habitation, le dépôt de garantie est versé par le réservant sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire. Les fonds ainsi déposés sont indisponibles, jusqu'au terme du contrat préliminaire de réservation, tant pour le réservant que pour le réservataire.

Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 22 septembre 2010, le réservataire d'une maison d'habitation en l'état futur d'achèvement a remis un chèque à titre de dépôt de garantie. Ce chèque, libellé à l’ordre du réservant, a été directement déposé dans la comptabilité du notaire, chargé de la rédaction des actes, puis consigné à la Caisse des dépôts et consignations. A la réception du projet d’acte de vente adressé par le notaire, le réservataire a sollicité du vendeur certaines modifications du projet de contrat définitif de vente. Celui-ci les a refusées et a alors demandé au notaire de restituer son dépôt de garantie au réservataire. Le notaire a procédé à cette restitution en adressant au réservataire un chèque tiré sur la Caisse des dépôts et consignations. C’est dans ces conditions que le réservataire a assigné le vendeur en nullité du contrat de réservation sur le fondement des articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l’habitation et a sollicité l'octroi de dommages-intérêts en indemnisation de ses préjudices.

La Cour d'appel de Bordeaux a débouté le réservataire de sa demande d'annulation et de dommages-intérêts en retenant que le vendeur n'avait certes pas respecté les dispositions de l'article R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation puisque le chèque avait été émis à l'ordre du réservant, « mais que ce manquement est relatif dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la comptabilité du notaire qui l'a consignée à la Caisse des dépôts et consignations et que l'irrégularité invoquée par [le réservataire] ne lui a causé aucun préjudice de nature économique, le dépôt de garantie lui ayant été restitué dès la notification de la dénonciation, pour des motifs légitimes, du contrat de réservation ».

La Cour de cassation a cassé cet arrêt, au visa des articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l’habitation, en rappelant que « l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation ».

Nous en déduisons que, lorsqu’il est obligatoire(3), le dépôt de garantie encaissé sur un compte spécial est une condition de validité du contrat de réservation.

Cet arrêt se situe dans le prolongement d’une précédente décision de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 22 février 1995(4) et d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 23 mai 2007(5), qui ont considéré que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraînait la nullité du contrat de réservation.

La Cour de cassation confirme ainsi une application stricte des articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l’habitation : le dépôt de garantie doit directement être placé sur un compte spécial et ne peut pas transiter par le compte du réservant. Le chèque de dépôt de garantie ne peut donc pas être libellé au nom du réservant.

La sanction prononcée est la nullité, peu importe que l’irrégularité ait causé un préjudice au réservataire. Aux termes de l’arrêt précité de la Cour d’appel de Paris du 23 mai 2007, il s’agirait d’une nullité absolue pouvant être invoquée tant par le réservataire que par le réservant. Toutefois, à ce jour, la Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée sur ce point. En tout état de cause, conformément à l’article 1304 du Code civil, l’action en nullité du contrat de réservation ne peut être exercée que dans un délai de 5 ans à compter de la connaissance du vice.

En conséquence, cette nouvelle décision de la Cour suprême doit inciter les vendeurs d’immeubles à construire mais également les notaires, susceptibles d’engager leur responsabilité professionnelle, à une grande prudence dans la gestion de ces contrats et à respecter scrupuleusement les règles d’ordre public édictées en la matière.

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(1) Arrêt n° 1152 du 22 septembre 2010
(2) Cass. 3ème civ., 3 octobre 1974 : Bull. civ. III, n°332
(3) L’article R. 261-28 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un cas où le contrat préliminaire de réservation est valablement conclu sans versement d’un dépôt de garantie.
(4) Cass. 3ème civ., 22 févr. 1995 : Bull. civ. III, n° 57
(5) CA Paris, 2ème ch. sect. A, 23 mai 2007 : n°06-05692

Auteurs :

Aline Divo | avocat spécialisé en droit immobilier
Charlotte Félizot | Avocat chargé d’enseignement sur le thème des avant-contrats et des baux d’habitation à l’université de Paris X