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Permis de construire : une ordonnance contre les recours abusifs | Flash info immobilier

23/07/2013


Permis de construire : une ordonnance contre les recours abusifs

Source :
Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme

Adoptée par le Gouvernement en application de la très récente loi d’habilitation n° 2013-569 du 1er juillet 2013, l’ordonnance relative au contentieux de l’urbanisme a été publiée ce 19 juillet.

Elle clôture la réflexion, initiée de longue date, sur les moyens de dissuader, sinon de combattre, les recours contentieux abusifs ou dilatoires. Le rapport du Président Labetoulle, « Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre » remis le 25 avril 2013, en confirmait la nécessité.

Les principaux apports du nouveau texte sont les suivants :


1 – Intérêt à agir : de nouveaux contours(1)

L’article 1er de l’ordonnance définit l’intérêt à agir des personnes physiques et morales de droit privé(2). Il précise qu'une personne n'a intérêt à agir que si « la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Cet intérêt à agir s’apprécie désormais, comme pour les associations, à la date d’affichage en mairie de la demande d’autorisation querellée(3). Ceci réduit donc à néant l’intérêt des acquisitions réalisées dans l’objectif de contester le projet de construction, à des fins soit dilatoires, soit pécuniaires. Seule la justification de « circonstances particulières » (notion qui restera à définir) permettra d’écarter cette règle.

Cet aménagement devrait inciter fortement en pratique les pétitionnaires à faire établir un constat d’huissier concernant l’affichage en mairie de leur demande de permis de construire.

Notons que ces dispositions visent les seuls permis (de construire, d’aménager, de démolir) et ne s’appliqueront a priori pas aux déclarations préalables.


2 – Les nouveaux pouvoirs du juge dans les contentieux de l’urbanisme


Dans un souci de pragmatisme, deux nouvelles dispositions ont été insérées dans le code de l’urbanisme.

D’une part, si le projet contesté est affecté d’un seul vice susceptible de régularisation, le juge pourra annuler le permis seulement partiellement – ce qu’autorisait déjà l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme - mais surtout fixer un délai dans lequel le titulaire du permis sollicitera la régularisation du vice.

D’autre part, le juge pourra également, ab initio, surseoir à statuer, s’il constate qu’une régularisation du permis contesté est possible par la voie d’un permis modificatif. Les parties seront préalablement invitées à s’exprimer sur cette proposition dans le cadre d’une procédure contradictoire. Un délai sera imparti au pétitionnaire pour présenter la demande de permis modificatif. Celui-ci, une fois obtenu, devra être notifié au juge, qui invitera alors les parties à présenter de nouvelles observations.

L’on sait que les amendes prononcées pour recours abusif sont souvent d’un montant limité ; l’ordonnance autorise dorénavant le juge à condamner les personnes physiques ou morales à des dommages-intérêts en cas de recours considéré comme abusif. La condamnation pourra être prononcée si l’action excède « la défense des intérêts légitimes du requérant » et cause « un préjudice excessif au bénéficiaire du permis »(4).

Un élément d’appréciation pourra notamment être la récurrence des recours exercés par une même personne, ou encore l’existence de transactions antérieures par lesquelles le requérant s’est désisté d’un contentieux en contrepartie d’une somme d’argent ou d’un avantage en nature. De telles transactions devront désormais être enregistrées auprès de l’administration fiscale (article L. 600-8 nouveau du code de l’urbanisme)(5), mais il n’en résultera pas pour autant une réelle publicité de celles-ci. Dès lors la contribution de cette formalité à l’établissement de la preuve d’une récurrence risque en définitive de s’avérer très limitée.

La condamnation pour recours abusif sera prononcée, à titre accessoire, dans le cadre du recours pour excès de pouvoir. Cette demande devra être formulée par le pétitionnaire par mémoire séparé, et pourra être formée pour la première fois en appel.

L’ordonnance entrera en vigueur le 19 août 2013.

Six autres ordonnances devraient être promulguées dans les mois à venir afin de faciliter les opérations d’aménagement et accélérer la construction de logements.


(1) Nouveaux articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du code de l’urbanisme

(2) A l’exception des associations pour lesquelles s’applique l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme

(3) Cette disposition nouvelle s’inspire étroitement du régime applicable aux associations depuis la loi du 13 juillet 2006 codifiée à l’article L. 600-1-1 : « Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

(4) Article L. 600-7 du code de l’urbanisme

(5) La sanction encourue est importante, puisque l’absence de déclaration à l’administration fiscale rend la transaction sans cause. Les sommes versées et les avantages consentis pourront dès lors faire l’objet d’une action en répétition de l’indu.

Auteurs

Portrait of Céline Cloché-Dubois
Céline Cloché-Dubois
Associée
Paris
Jean-Luc Tixier