Plus-values immobilières : pour qui est-il urgent d'attendre ?

Le régime fiscal des plus-values réalisées par les particuliers lors de la vente des immeubles autres que leur résidence principale a changé le 1er février 2012, mais il pourrait encore connaître sous peu des transformations profondes.

Aujourd'hui, ces gains sont taxés à un taux forfaitaire de 34,5 % (prélèvements sociaux inclus) après application d'un abattement progressif aboutissant à l'effacement total de la plus-value après trente ans de détention.

Le programme présidentiel prévoit le retour au régime qui avait cours avant 2004. Les plus-values immobilières seraient à nouveau soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il en résulterait un décalage dans le temps du paiement de l'impôt, et surtout un alourdissement potentiel du taux de taxation (maximum de 56,5 %, voire 60,5 % si une tranche à 45 % était créée, toujours prélèvements sociaux inclus). Toutefois, l'assiette d'imposition serait réduite dès lors que (1) la période de détention conduisant à une exonération passerait à vingt-deux ans (par l'effet d'un abattement de 5 % pour chaque année de détention au-delà de la deuxième) et que (2) le prix d'acquisition serait revalorisé par l'application d'un coefficient d'érosion monétaire.

Sans même cette revalorisation, le taux de taxation serait, pour les contribuables atteints par la tranche de 41 %, plus intéressant dans le nouveau régime dès douze ans de détention (imposition à 28,25 % contre 29,67 % à ce jour, prélèvements sociaux inclus), voire treize ans avec un taux marginal d'impôt sur le revenu relevé à 45 % (27,23 % contre 28,98 % aujourd'hui). Cette durée de détention tomberait par ailleurs à huit ans pour les cédants relevant de la tranche d'imposition à 30 % et serait inexistante pour ceux imposés aux deux tranches inférieures (14 % et 5,5 %).

Ainsi, pour toute vente immobilière projetée avec une plus-value taxable, mieux vaut l'anticiper si la durée de détention du bien est inférieure à huit ans (tranche à 30 %) ou à douze ans (tranche à 41 %). Sinon, il apparaît urgent d'attendre pour profiter d'une fiscalité future appelée à être plus favorable.

A retenir
Si, conformément au programme de François Hollande, le régime de taxation des plus-values immobilières devait être modifié, certains auraient intérêt à vendre tout de suite, d'autres à attendre l'éventuelle réforme.

Par Pierre-Charles Lannemajou, avocat

La Chronique du fiscaliste parue dans Les Echos le 1er juin 2012