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Plus-values sur titres de SPI : nouvelle interprétation de la convention fiscale franco-belge

Décision du 24 février 2020 du Conseil d’Etat

14/05/2020

Le Conseil d’Etat, dans sa décision du 24 février 20201 , remet en cause l’interprétation traditionnelle de la convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 (la «Convention») selon laquelle les plus-values réalisées par un résident fiscal belge lors de la cession de titres de sociétés civiles à prépondérance immobilière françaises ne seraient pas imposables en France.

Le contexte de cette décision inédite est on ne peut plus simple. Un contribuable belge a cédé l’intégralité des titres d’une société civile immobilière (SCI) française et a considéré que la plus-value réalisée n’était pas taxable en France en application de l’article 3 de la Convention.

Cet article stipule que sont imposables en France les plus-values résultant de l’aliénation de biens immobiliers situés en France. Son paragraphe 2 précise toutefois que «la notion de bien immobilier se détermine d’après les lois de l’Etat contractant où est situé le bien considéré».

Le contribuable a, conformément à la lecture traditionnelle de ce type de clauses et à la pratique de marché, considéré que les titres de SCI n’étaient pas assimilables à des biens immobiliers et, qu’en conséquence, la plus-value de cession n’entrait pas dans le champ d’application de l’article 3 mais dans celui de l’article 18 prévoyant une imposition exclusive des gains dans l’Etat de résidence du bénéficiaire du revenu (clause «balai»).

L’administration fiscale a contesté cette analyse afin d’attraire l’imposition du gain en France en se fondant sur une ancienne doctrine qui retenait une approche extensive de la notion de bien immobilier sur la base d’une interprétation très discutable de l’article 2 du protocole à la Convention. Le contribuable a alors saisi le juge d’un recours pour excès de pouvoir aux fins d’annulation de cette doctrine. Le Conseil d’Etat rejette le recours et confirme l’interprétation de la Convention en suivant un raisonnement en deux temps. Tout d’abord, le Conseil d’Etat s’appuie sur l’article 22 de la Convention, selon lequel tout terme non défini par la Convention a la signification que lui attribue la législation régissant, dans chaque Etat contractant, les impôts faisant l’objet de la Convention, pour justifier que la notion de bien immobilier doive s’analyser selon la loi fiscale française. Ensuite, il relève que le prélèvement prévu par l’article 244 bis A du Code général des impôts (CGI), applicable aux plus-values immobilières réalisées de manière occasionnelle par les non-résidents, vise aussi bien les plusvalues de cession d’immeubles que les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI). L’identité de traitement fiscal réservé aux opérations de cessions d’immeubles et de titres de sociétés traduirait ainsi l’assimilation par la loi fiscale française de ces deux notions.

Une telle interprétation n’est, selon nous, pas exempte de critiques. Sans lister de manière exhaustive les faiblesses de cette décision, on relève que les versions anciennes d’autres conventions contenaient des clauses similaires à l’article 3 de la Convention à une époque où l’article 244 bis A du CGI s’appliquait déjà aux cessions de titres. Il était pourtant alors admis que les plus-values de cession de titres de SPI françaises n’étaient imposables que dans l’Etat du cédant. L’absence de clause similaire à l’article 22 dans ces conventions, à l’instar de la convention franco-luxembourgeoise du 1er avril 1958, justifiait-elle la position retenue à l’époque ? En tout état de cause, la référence à l’article 244 bis A du CGI pour définir la notion de bien immobilier ne nous paraît pas pertinente. Ce texte ne définit à aucun moment la notion de bien immobilier. Il se contente de lister les opérations auxquelles il s’applique. Plus généralement, le droit fiscal français ne donne pas véritablement de définition du bien immobilier qui est par nature une notion civiliste. Dès lors, il nous semble que la motivation, tant des conclusions du Rapporteur public que de l’arrêt du Conseil d’Etat, n’est pas très convaincante. 


Actualité du droit de l'immobilier : 

Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de mai 2020. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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