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Précisions sur l’interruption du délai de prescription de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction

Lettre des baux commerciaux | Avril 2019

19/04/2018

Le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est interrompu dès lors que le locataire conteste le congé qui lui a été délivré pour motif grave et légitime dans le délai de deux ans suivant la date d’effet de ce congé. C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation.

Principe en vigueur et interprétation par la Cour de cassation - Après s’être vu délivrer un congé avec refus de renouvellement, le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit, conformément aux dispositions de l’article L.145-9 alinéa 5 du Code de commerce, saisir le tribunal dans un délai de deux ans suivant la date pour laquelle le congé a été donné, sous peine de perdre son droit à indemnité.

Dans un arrêt du 7 février 2019, la Cour de cassation est venue préciser que la contestation, par le locataire, du congé pour motif grave et légitime qui lui a été délivré interrompt ce délai de prescription (Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-31.807).

Naissance et évolution du litige - Dans cette affaire, un locataire, titulaire d’un bail portant sur divers locaux à usage commercial, s’était vu délivrer un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction prenant effet le 30 novembre 2011. Le bailleur avait ensuite assigné son locataire en acquisition de la clause résolutoire et en validité du congé. Dans le cadre de cette procédure, le locataire a contesté le congé pour motif grave et légitime qui lui avait été délivré.

Devant la Cour d’appel, le locataire a ensuite demandé, pour la première fois, le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le bailleur s’est opposé à cette demande en invoquant sa prescription au motif que le locataire n’avait pas introduit d’action en contestation du congé et en paiement d’une telle indemnité dans le délai de deux ans visé par l’article L.145-9 du Code de commerce.

La cour d’appel d’Aix en Provence avait fait droit à cette demande et a déclaré prescrite l’action en paiement de l’indemnité d’éviction du locataire en retenant que celui-ci n’avait pas agi avant l’expiration du délai de deux ans imparti, soit en l’espèce avant le 30 novembre 2013.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Confirmation par la Cour de cassation de la solution traditionnelle - Elle relève que, suivant les conclusions en réponse en date du 3 avril 2013, le preneur ayant contesté le congé qui lui avait été délivré avait bien agi dans le délai de deux ans qui lui était imparti.

La Haute juridiction rappelle ainsi le principe selon lequel le locataire qui conteste le congé pour motif grave et légitime dans le délai de deux ans suivant la date d’effet du congé interrompt valablement la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.

Cette solution est d’ailleurs conforme à un précédent arrêt (Cass. 3e civ., 10 décembre 2008, n° 07-15.241) aux termes duquel la Cour de cassation avait jugé que "par sa contestation du congé formée en défense à l'action principale engagée par la société bailleresse devant le tribunal, la société [locataire] avait conservé la possibilité de former à toute hauteur de la procédure une demande en paiement de l'indemnité d'éviction et que, cette demande, bien que formée plus de trois ans après la date d'effet du congé, ne se heurtait pas à la forclusion prévue à l'article L.145-9, alinéa 5, du Code de commerce".


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Auteurs

Mélanie Pereira
Mélanie Pereira
Avocat
Paris