Promesse unilatérale de vente : consécration des clauses d'exécution forcée en nature
Un arrêt qui devrait retenir l'attention et dont les implications
pratiques paraissent évidentes, a été récemment rendu par la Cour de
cassation le 27 mars 2008 (Cass. 3ème civ., 27 mars 2008, n°
07-11.721). La troisième Chambre civile y consacre en effet la
possibilité pour les parties d'insérer dans une promesse unilatérale de
vente une clause d'exécution forcée en nature, ce qui ouvre de
nouvelles perspectives aux praticiens, notamment en matière de cessions
de titres. Les faits de l'espèce sont relativement communs, une société
consent à une autre une promesse unilatérale de vente portant sur un
immeuble et, quelque temps après, se rétracte. La société bénéficiaire
entend alors demander la constatation judicaire de la vente. La Cour
suprême confirme la décision d'appel sur ce moyen, considérant que si
les parties à une promesse sont libres de convenir que le défaut
d'exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se
résoudre en nature par la constatation judicaire de la vente, ces
derniers n'avaient pas stipulé que l'inexécution du promettant de son «
engagement ferme et définitif » de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l'article 1142 du Code civil.
Cette
décision semble constituer une évolution sensible de la jurisprudence
de la troisième Chambre, laquelle depuis une décision de 1993
considérait traditionnellement que la rétractation d'une telle promesse
avant la levée d'option ne pouvait être uniquement sanctionné que par
l'allocation de dommages et intérêts (Cass. 3ème civ., 15 décembre
1993, n° 91-10.199). Pour autant, l'efficacité d'une clause d'exécution
forcée est subordonnée à une rédaction conforme à la formule dégagée
par l'arrêt. La simple formulation d'une « promesse ferme », d'un « engagement ferme et définitif »
ou encore toutes clauses qui se limiteraient à interdire ou à déclarer
inefficace une éventuelle rétractation, ne produiraient aucun effet.
La
solution peut apparaître en retrait par rapport à la décision de la
Chambre mixte du 26 mai 2006 relative aux pactes de préférence (Cass.
Ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376) qui, on s'en souvient, avait
consacré la possibilité pour le bénéficiaire d'un tel pacte d'en
demander l'exécution forcée dans le cas où le promettant aurait conclu
l'opération avec un tiers en violation de la convention. La
substitution du bénéficiaire suppose cependant que la mauvaise foi de
ce tiers soit établi par la double démonstration de sa connaissance de
l'existence du pacte mais encore de l'intention du bénéficiaire de s'en
prévaloir. Si ces décisions concernent des hypothèses différentes, la
question de savoir si ces clauses d'exécution forcée seront efficientes
sur les droits consentis aux tiers de bonne foi demeure ?
Article paru dans la revue Option Finance du 23 juin 2008
Authors:
Christophe Blondeau, Avocat Associé
