Séparation des époux et cession de la résidence principale : l’exonération de plus-value est-elle totale ?

Lorsque des conjoints séparés restent soumis à une imposition commune, formant ainsi un foyer fiscal indivisible, le bénéfice de l’exonération de l’impôt de plus-value de cession de leur résidence principale parait devoir s’appliquer pleinement.

Le Conseil d’Etat en a jugé autrement dans une décision du 15 décembre 2025 (n° 496235) portant sur la situation de conjoints séparés, non divorcés, dont l’épouse est demeurée dans la résidence principale du couple alors que le mari s’est installé avec une autre partenaire dont il a eu deux enfants.

Ne remplissant pas les conditions pour être imposés séparément, ce couple est resté un foyer fiscal pour l’administration.

Plusieurs années après leur séparation, le bien constituant jadis leur résidence principale a été vendu.

L’administration fiscale leur a refusé le bénéfice de l’exonération de plus-value de cession sur la totalité du gain et a été suivie par le Conseil d’Etat qui a eu l’occasion de préciser qu’en présence de pluralité de cédants, le respect de la condition liée à la caractérisation de la résidence principale s’apprécie eu égard à la situation de chacun d’entre eux et qu’ainsi :

• en présence d’un couple séparé (dont les conjoints ne vivent, de fait, plus sous le même toit), seul le conjoint qui est en mesure de démontrer que le bien constitue effectivement sa résidence principale est en droit de revendiquer le bénéfice de l’exonération et ce, uniquement à raison de la quote-part lui revenant dans le prix de cession ;
• cette condition s’apprécie au jour de la cession (peu importe le fait que la résidence ait, par le passé, constitué la résidence principale des cédants) ;
• peu importe également le fait que ce couple soit imposé conjointement en raison des critères légaux régissant l’imposition des conjoints mariés.

Cette décision, qui peut paraitre sévère, s’appuie vraisemblablement sur le délai écoulé entre la rupture du couple et la date de cession du bien (plusieurs années) et sur le fait que l’un des conjoints soit demeuré résidant du logement.

Il en aurait été autrement si le bien avait été cédé dans un délai « normal » (quelques mois voire une année). La doctrine administrative publiée sur ce dispositif apprécie en effet le critère de résidence principale effective eu égard à la situation des époux cédants (séparés/divorcés) et du temps nécessaire à la cession d’un actif immobilier.

Article paru dans Le Monde le 22 février 2026