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Smart City, urbanisme et numérique

Smart Cities : l'immobilier intelligent

26/09/2019

Planification urbaine : vers une réversibilité des usages ?

Les documents de planification prévus par le Code de l’urbanisme (CU) ont jusqu’à présent favorisé le développement d’espaces monofonctionnels (secteurs résidentiel, d’activités économiques, etc.) répondant à des besoins spécifiques (sécurité, tranquillité, etc.). Le CU indique, concernant le règlement du PLU1, que celui-ci peut préciser « l’affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l’interdiction de construire. Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées ». De la même façon, les autorisations d’urbanisme sont délivrées pour une destination et une sous-destination donnée. L’évolution ultérieure des bâtiments suppose alors la délivrance d’une nouvelle autorisation laquelle sera accordée également pour une destination et sous-destination2 spécifique.

Ces outils ne permettent pas de flexibilité dans l’évolution d’un immeuble ni a fortiori sa réversibilité. L’IAURIF3 a pointé cette difficulté en soulignant que « penser des programmes ouverts et non figés est une clé ».

Le développement de villes intelligentes va ainsi de pair avec les principes de réversibilité, évolutivité et usages transitoires. Certes, des dispositions spécifiques ont été élaborées pour des opérations particulières comme les JO 2024. Un nouveau type de permis de construire et d’aménager permettant la réversibilité des projets comportant un état provisoire (correspondant aux seules nécessités des JO) et un état définitif propre à leurs affectations ou destinations postérieures aux JO. Toutefois, ce dispositif temporaire n’a vocation à s’appliquer qu’aux seuls projets en lien avec les Jeux.

L’urbanisme à l’heure du numérique

Le développement de la Smart City requiert de connaître les infrastructures numériques et leur déploiement futur pour harmoniser les politiques d’aménagement. Les nouvelles technologies génèrent de nouveaux usages. Inversement, certains usages ont des besoins nouveaux en technologie, cette relation entre technologie et usage des territoires étant itératifs4.

Depuis la loi Grenelle II5, ce thème est pris en compte dans les documents de planification de l’urbanisme. Il existe un document à ce jour à valeur indicative pour les documents d’urbanisme, à savoir le SDTAN6, qui recense les infrastructures et réseaux de communications électroniques existants, identifie les zones qu’ils desservent et présente une stratégie de développement de ces réseaux. Les documents de planification7 - qui pourront s’appuyer sur le SDTAN – ont l’obligation de fixer les objectifs et les orientations générales en matière de développement des communications électroniques8. Ils peuvent également définir des secteurs dans lesquels l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation est subordonnée à l’obligation, pour les constructions, de respecter des critères de qualité renforcés en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques9.

Ce thème de la connectivité est également pris en compte plus pragmatiquement à l’échelle des constructions, avec l’idée qu’il n’existe pas de Smart City sans Smart Buildings. La loi Macron du 6 août 201510 impose ainsi depuis le 1er juillet 2016 :

  • que les immeubles neufs et les maisons individuelles neuves ne comprenant qu’un seul logement ou local à usage professionnel soient pourvus des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à leur desserte par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public ;
  • que tout lotissement neuf, toute construction de logement ou local à usage professionnel et rénovations11 soit équipé de lignes de communications à très haut débit en fibre optique.


1 Plan local d’urbanisme.
2 Art. R.421-14 et R.421-17 du Code de l’urbanisme.
3 Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région d’Ile-de-France - Les Cahiers n° 174.
4 Par exemple des besoins en très haut débit pour l’implantation ou le développement de pôles de compétitivités ou des grands équipements.
5 Du 12 juillet 2010.
6 Schéma directeur territorial d’aménagement numérique.
7 Schéma de cohérence territoriale, plan local d’urbanisme.
8 Art. L.141-4, L151-40 du Code de l’urbanisme.
9 Art. R.151-49 et R.151-50 du Code de l’urbanisme.
10 Art. L.111-5 du Code de la construction et de l’habitation.
11 Faisant l’objet de permis de construire.


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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de septembre 2019. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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