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Stock immobilier et gestion normale

cas des cessions de lots à prix minoré

03/06/2019

La vente par un marchand de biens ou un promoteur d’un lot stocké doit-elle nécessairement s’effectuer pour un prix identique à celui d’un lot équivalent ? Le Conseil d’Etat admet qu’un écart de prix significatif entre deux lots identiques n’est pas de nature à caractériser à lui seul un acte anormal de gestion.

On sait que la loi permet à l’administration fiscale de soumette à l’impôt toute minoration réalisée dans des conditions non conformes à l’intérêt de l’exploitation de l’entreprise.

Pour autant, la jurisprudence réaffirme régulièrement que les services vérificateurs ne peuvent s’immiscer dans les décisions de gestion de l’entreprise.

Pour savoir de manière objective, en matière immobilière, si une opération est ou non réalisée dans des conditions financières insuffisantes et contraires à cet intérêt, la méthode comparative est généralement celle préconisée. En cas de vente d’un actif immobilisé, le Conseil d’Etat venait d’ailleurs de juger1 qu’en cas de prix manifestement minoré par rapport à des transactions équivalentes récentes, le contribuable devait nécessairement apporter la preuve de l’existence d’une contrepartie. A défaut, l’administration fiscale a la possibilité de procéder à un rehaussement sur le terrain de l’acte anormal de gestion du seul fait de l’écart constaté.

En revanche, il est désormais jugé par cette même Haute juridiction que la situation d’une vente de stocks ne répond pas au même principe.

Il est considéré que, dans cette hypothèse, c’est au service vérificateur d’apporter la preuve que l’acte n’est pas dans l’intérêt de l’entreprise2.

Il en résulte que les entreprises peuvent, dans la mesure où cela s’inscrit dans la conduite normale de leurs opérations de cession de leurs stocks, vendre des lots pour des prix différenciés
sans que les prix préalablement pratiqués pour des biens identiques puissent constituer des comparables qui leur seraient automatiquement opposables.


1. CE plén., 21 décembre 2018, Croë Suisse
2. CE, 27 février 2019, n° 401938, SCI Apollo


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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de mai 2019. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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Christophe Frionnet
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