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Stock immobilier : un actif dont la dépréciation a ses limites

Supplément du numéro 1487 du magazine Option Finance

06/12/2018

Provision pour dépréciation ou pour perte ? Le Conseil d’Etat vient de réaffirmer dans une décision la nuance à opérer au plan fiscal pour ce qui concerne les stocks et plus particulièrement les encours de production dans le cadre d’une opération de promotion immobilière.

Quand un immeuble est inscrit à l’actif immobilisé d’une société dont la comptabilité est commerciale, sa dépréciation ne concerne que les constructions et résulte de l’effet du temps.

La durée de l’amortissement varie selon l’utilisation au plan comptable et selon les durées d’usage au plan fiscal.

Mais si l’immeuble a vocation à être cédé (avec ou sans travaux préalables à la revente) il constitue un actif circulant et ne peut faire l’objet d’une dépréciation automatique. Il est alors soumis, comme tout élément du stock, à une règle d’évaluation annuelle consistant, au plan fiscal (article 38-3 du Code général des impôts - CGI), à ce qu’il soit évalué à chaque clôture d’exercice à son prix de revient ou au cours du jour de la clôture si ce cours est inférieur au prix de revient.

S’agissant d’un terrain et de constructions pour lesquels il n’existe pas de cours de référence, il peut être délicat de s’écarter du prix de revient, sauf à pouvoir démontrer que leur prix de vente présumé est devenu inférieur à leur coût de revient ou au montant définitif de ce coût une fois déterminé l’ensemble des dépenses restant à engager pour les mettre en état d’être vendus.

Une décision récente du Conseil d’Etat rappelle en outre que lorsque des travaux immobiliers constituent des en-cours de production, destinés à être incorporés au prix de revient du stock, ils ne peuvent, du seul fait qu’ils sont destinés à s’incorporer à celui-ci, faire l’objet d’une dépréciation sans respecter les conditions générales de déductibilité des provisions.

Rappelons qu’il s’agit en principe des travaux inachevés à la clôture de l’exercice qui n’ont ni fait l’objet, en totalité ou en partie, d’une réception provisoire, ni été mis à la disposition du maître d’oeuvre. Ces éléments doivent être retenus pour leur prix de revient, la jurisprudence ayant déjà affirmé ce principe même quand leur rémunération est aléatoire (CE, 26 juillet 2011, n°316081).

A nouveau, et dans un contexte de promotion immobilière, la Haute juridiction considère que les productions en cours ne peuvent qu’éventuellement donner lieu à une provision pour perte conformément à l’article 39-1-5° du CGI. Dans cette affaire (CE, 1er octobre 2018, n° 408594, SAS Hermitage), la société avait acquis un ensemble immobilier destiné à être démoli dans le cadre de la réalisation d’un programme de construction-vente.

Devant le retard pris pour la réalisation du projet en raison de la multiplication de procédures contentieuses et des difficultés pour obtenir des autorisations administratives, il avait été décidé de déprécier le terrain et les constructions. Cette dépréciation avait été déterminée à hauteur du montant cumulé des frais financiers engagés depuis sa création, ce surplus de coût étant directement lié aux retards pris par le programme.

Après avoir rappelé les principes précités, les juges ont estimé que cette provision ne pouvait être déductible au plan fiscal puisqu’aucun élément du dossier n’aurait été de nature à prouver la probabilité et le montant de la perte future. Si cette décision ne fait que réaffirmer le principe de déduction des provisions, elle n’oppose aucune interdiction de principe à la déduction d’une provision sur stock, mais elle rappelle que s’agissant des encours de production, cette déductibilité est conditionnée au respect des conditions applicables à toute provision pour perte.

Un exercice qui nécessite de produire une estimation chiffrée suffisamment détaillée et documentée, établissant non pas seulement l’éventualité mais la probabilité de la perte sur revente future.


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Auteurs

La photo de Christophe Frionnet
Christophe Frionnet
Associé
Paris