Titres de sociétés à prépondérance immobilière : la fin annoncée du taux réduit d'imposition peut-elle nuire aux sociétés

Depuis 2004, le régime des plus-values à long terme sur titres réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés a connu de profonds aménagements. Le projet de loi de finances pour 2008 poursuit le mouvement en prévoyant d'exclure du bénéfice du régime du long terme, à compter du 26 septembre 2007, les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, qui relevaient jusqu'à présent du taux réduit de 15 % (PLF 2008, art. 11). 

Les motifs invoqués au soutien de cette mesure tiennent à un souci de "neutralité" et "d'unification" du régime fiscal applicable aux cessions d'immeubles et aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI). Le maintien de cette catégorie de titres dans le champ du taux réduit ne serait plus justifié, dès lors que le profit ou la perte provenant de la cession d'immeubles détenus directement est, lui, imposé au taux normal de l'IS depuis 1997. 
Cette différence de traitement a effectivement conduit de nombreuses sociétés à structurer leurs investissements immobiliers dans le cadre de sociétés dédiées, notamment afin de bénéficier du taux d'imposition réduit sur la plus-value réalisée lors de la revente. La question est donc posée aujourd'hui de savoir si la mesure proposée pourrait être de nature à freiner cette tendance.

 1.1. Si l'article 11 du PLF 2008 est voté en l'état, les sociétés n'auront évidemment plus d'avantages à attendre de la détention de titres de SPI en termes de taux d'imposition de la plus-value.
Toutefois, la cession des titres de la structure dédiée, de préférence à celle de l'immeuble lui-même, présentera encore un intérêt à l'égard des droits d'enregistrement, pour peu que l'acquisition de l'immeuble ait été réalisée principalement sur fonds d'emprunt et qu'une part substantielle de celui-ci demeure à rembourser au jour de la revente. 
Dans ce cas, en effet, les droits d'enregistrement seront dus au taux de 5 % sur un prix de cession des titres correspondant à la valeur de l'immeuble, diminuée de l'emprunt restant à rembourser. En cas de cession directe de l'immeuble, les droits (au taux de 5,09%) seraient assis sur la valeur de marché de celui-ci.

1.2. Dans les groupes, on devra se montrer particulièrement attentif au choix de la société à laquelle on fait détenir les titres de la société immobilière. Par exemple, si l'immeuble doit être utilisé par plusieurs sociétés du groupe, il pourra être préférable de faire détenir ces titres par la holding s'il en existe une. En effet, si les titres étaient portés à l'actif d'une société opérationnelle qui viendrait à être cédée par le groupe, celui-ci aurait à reclasser les titres de la société immobilière au préalable et à dégager, ce faisant, une plus-value purement interne potentiellement taxable à 33 1/3 %. 
Au contraire, si l'immeuble doit être exploité par une société en particulier et si la cession de cette société est nécessairement appelée à s'accompagner de la cession de son immobilier, il sera sans doute plus judicieux de placer la société immobilière sous la société d'exploitation en question, dès lors que la valeur des actifs non immobiliers de cette société reste prépondérante dans son actif. En effet, la plus-value d'ensemble relèvera alors du taux d'imposition de 0 % (au lieu du taux de 33 1/3 % qui serait applicable à la cession de l'immeuble ou des titres de la SPI).

1.3. On rappellera, par ailleurs, qu'avant de céder les titres d'une société à prépondérance immobilière, il est généralement recommandé de distribuer les réserves de la société, cela afin de transformer une fraction de la plus-value taxable à 33 1/3% en dividendes quasiment exonérés.

1.4. Si, dans la perspective de la revente, la structure dédiée conserve donc son intérêt, on gardera néanmoins à l'esprit qu'elle présente des inconvénients pour l'acquéreur, tenant à l'impossibilité pour ce dernier, d'une part, d'amortir la plus-value latente sur l'immeuble et, d'autre part, de tenir compte de la valeur réelle de celui-ci pour le calcul de la plus-value future lors de sa revente.

1.5. On relèvera, en outre, que les cessions de titres de SPI sont exclues du champ d'application de l'article 210 E du CGI, qui organise un régime de taxation des plus-values immobilières à un taux atténué de 16,5%. Sous réserve que la SPI soit soumise à l'IS (cf. ci-dessous), il faudra donc faire porter la cession sur l'immeuble plutôt que sur les titres de la SPI pour bénéficier du taux réduit. A ce stade, un arbitrage sera donc nécessaire entre une assiette atténuée pour le calcul des droits d'enregistrement (cession des parts) et l'impôt au taux réduit sur la plus-value (cession de l'immeuble). Si l'investissement immobilier est réalisé dans le cadre d'une structure dédiée, il convient par ailleurs d'exercer un choix en ce qui concerne le régime d'imposition de cette structure : impôt sur les sociétés ou translucidité.

2.1 La société translucide présente un premier avantage dans la perspective d'une possible revente à un acquéreur personne physique.
Celui-ci se verra en effet offrir la possibilité ultérieure de revendiquer, soit la durée de détention de l'immeuble par la société immobilière (y compris la période antérieure à sa propre détention des parts) et d'atténuer ainsi (voire d'exonérer) sa propre plus-value future en faisant porter la cession sur l'immeuble lui-même, soit le régime de l'abattement annuel pour durée de détention à raison des parts sociales elles-mêmes (ce délai étant décompté à partir de la date d'acquisition des parts), ce qu'il ne pourrait pas faire si la société était assujettie à l'IS.

2.2 Les structures non soumises à l'IS offrent en outre la possibilité, en raison des particularités inhérentes à leur régime fiscal, et moyennant certaines précautions, de résoudre la problématique liée à la fiscalité latente sur l'immeuble (cf. ci-dessus), ce que la structure soumise à l'IS ne permet que très difficilement. 
Dans le même esprit, le nouveau dispositif anti sous-capitalisation contenu dans l'article 212 du CGI nous semble pouvoir être géré plus souplement dans le cadre des sociétés de personnes, du moins en cas de détention à 100 %. Il est alors possible de recourir à la technique des avances sans intérêts qui, suivant la jurisprudence - CAA Paris, arrêt "Soderec" du 29/03/2006; CAA Douai, arrêt "Slevmi" du 12/12/2006 - se révèle fiscalement neutre à hauteur du pourcentage de capital contrôlé par la société mère.

2.3 Cela étant, les sociétés translucides ne présentent pas que des attraits. En effet, les cessions d'immeubles réalisées par ces sociétés ne peuvent en aucun cas bénéficier du taux d'imposition réduit de l'article 210 E du CGI. Dans cette situation, la solution consiste, préalablement à la cession, soit à faire opter la société pour son assujettissement à l'IS (mais une telle option n'est possible qu'à condition d'être exercée avant la fin du 3ème mois suivant l'ouverture de l'exercice), soit à transformer la société de personnes en société de capitaux passible de l'IS de plein droit. La réforme envisagée, si elle marque une inflexion de la tendance libérale amorcée en 2004 à l'égard des plus-values sur titres réalisées par les sociétés soumises à l'IS, offrira néanmoins un avantage en cas de moins-value puisque celle-ci, au lieu d'être imputable sur les seules plus-values à long terme du secteur à 15% des dix exercices suivants, s'imputera désormais sur le résultat imposable au taux de droit commun de la société cédante. Il en sera de même pour les provisions pour dépréciation des titres de SPI.
On remarquera que les SIIC - exonérées sur les plus-values de cession des titres de sociétés faisant partie de leur "périmètre" (filiales détenues à plus de 95% soumises à l'IS ayant opté pour le régime SIIC et filiales translucides, ayant pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention de participations dans des sociétés dont l'objet social est identique) - sont épargnées par cette réforme.
Enfin, il n'est pas inutile de rappeler que les dispositions des conventions bilatérales conduisent parfois, dans certaines situations, à une exonération de l'impôt sur la plus-value en France. Là encore, la circonstance que la cession porte sur l'immeuble lui-même ou sur les titres d'une SPI peut avoir son importance, suivant la convention applicable. 

Authors:
Philippe Donneaud, Avocat Associé - Anne-Sophie Rostaing, Avocat