Transformation / agrandissement d’un immeuble : le Conseil d’Etat redéfinit l’assiette de la taxe locale d’équipement

CE, 10 mai 2017, n°393485, ministre du Logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité c/ SARL Gej Immo Thouars
Par une décision en date du 10 mai 2017, le Conseil d’Etat est revenu sur sa jurisprudence en matière de taxe locale d’équipement (TLE). Jusqu’à présent, en cas de travaux affectant un immeuble existant, il n’était pas possible de compenser les surfaces créées et les surfaces supprimées. Toute création de surface était par principe assujettie à la TLE (CE, 10 février 2006, n°277754, ministre de l’Equipement c/ M. Claude X).

Dans sa décision du 10 mai 2017, le Conseil d’Etat considère désormais que "la taxe locale d'équipement est assise sur la surface hors œuvre nette créée à l'occasion de toute opération de construction, de reconstruction ou d'agrandissement de bâtiments. Doit être regardée comme un agrandissement une opération ayant pour conséquence, déduction faite, le cas échéant, de la surface hors œuvre nette supprimée, l'augmentation nette de la surface hors œuvre nette d'un bâtiment préexistant".

En l’espèce, deux autorisations d’urbanisme permettant respectivement la démolition partielle d’un bâtiment existant pour une surface hors œuvre nette (SHON) de 892 m² et la création d’une extension dudit bâtiment pour une SHON de 686 m², ont été délivrées à une société les 12 mai et 24 juin 2011.

Par un avis d’imposition du 24 novembre 2011, la société bénéficiaire desdites autorisations d’urbanisme a été assujettie au paiement de la TLE, taxe calculée sur la base des 686 m² de SHON créée et autorisée par le permis de construire du 24 juin 2011.
Estimant que seule la SHON finalement créée à l’issue de l’opération pouvait être taxée, laquelle était donc inexistante dans la mesure où la SHON démolie était supérieure à la SHON créée, la société bénéficiaire des autorisations d’urbanisme a contesté les sommes mises à sa charge auprès de l’Administration.

A la suite du refus qui lui a été opposé, la société a saisi le tribunal administratif (TA) de Poitiers d’une demande de décharge de la TLE en se fondant sur le même argumentaire. Ce dernier a fait droit à sa demande par un jugement du 19 février 2015 (TA Poitiers, 19 février 2015, n°1202077).

Le ministre s’est alors pourvu en cassation, faisant valoir que le raisonnement du TA de Poitiers était entaché d’une erreur de qualification juridique des faits et d’une erreur de droit. En effet, s’appuyant sur une jurisprudence constante, le ministre a soutenu qu’il ne devait être procédé, pour la détermination de l’assiette de la TLE, à aucune compensation entre la création et la disparition de surfaces constitutives de SHON dans le cadre d’un projet global de réaménagement. Toute création de SHON était donc taxable, quand bien même la SHON antérieure aurait été détruite à due concurrence.

Toutefois, par la décision commentée, la Haute juridiction confirme l’analyse des juges de première instance et abandonne la position qui était la sienne : elle juge que doit être regardée comme un agrandissement au sens de l’article 1585 A du Code général des impôts alors applicable, "une opération ayant pour conséquence, déduction faite, le cas échéant, de la surface hors œuvre nette supprimée, l’augmentation nette de la surface hors œuvre nette d’un bâtiment préexistant".

Ainsi, en présence d’une opération unique, présentant une "cohérence globale"¹, la TLE n’est due qu’à hauteur de la seule augmentation nette de la SHON du bâtiment existant.

Ainsi que le relève madame le rapporteur public¹, cette décision permet d’harmoniser la solution retenue en matière de TLE avec celle retenue en matière de redevance pour création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France (aujourd’hui taxe pour création de bureaux), pour laquelle seules sont assujetties "les surfaces utiles de plancher à usage de bureau qui excèdent celles dont était pourvu l’immeuble avant sa restructuration" (CE, 30 décembre 2015, n°370096, SCI Aineuil).

Si cette décision nous paraît a priori transposable en matière de taxe d’aménagement (TA), dans la mesure où le champ d’application de l’ancienne TLE et de l’actuelle TA est identique, il conviendra toutefois de rester vigilant quant à la transposition de cette décision en matière de TA et d’attendre une confirmation expresse, et espérons-le, rapide, de la Haute juridiction à cet égard.

¹ Conclusions de madame Marie-Astrid de Barmon sous CE, 10 mai 2017, n°393485, ministre du Logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité c/ SARL Gej Immo Thouars