Home / Publicaties / Hoge Raad: verbouwing leidt zelden tot een fiscaal...

Hoge Raad: verbouwing leidt zelden tot een fiscaal nieuw gebouw

04/11/2022

In een prejudiciële beslissing heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de fiscale kwalificatie van ingrijpende verbouwingen en transformaties. Onder omstandigheden kan daarbij sprake zijn van de vervaardiging van een fiscaal nieuw gebouw, waarvan de levering btw-belast en vrijgesteld van overdrachtsbelasting is. In lijn met eerdere arresten, blijkt dat zo'n vervaardiging zich niet snel voordoet. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen die conclusie rechtvaardigen.

Nieuw gebouw

De levering van een in Nederland gelegen nieuw gebouw door een btw-ondernemer is van rechtswege btw-belast. Het moet dan gaan om een object dat nog niet in gebruik is genomen of dat minder dan 2 jaren in gebruik is. Onder voorwaarden kan voor de overdrachtsbelasting een beroep worden gedaan op de samenloopvrijstelling. Voor commercieel vastgoed mag het pand dan overigens niet langer dan 6 maanden gebruikt of verhuurd zijn. Na die 2 jaren is de levering van rechtswege btw-vrijgesteld en in de regel belast met overdrachtsbelasting.

De Europese Btw-richtlijn biedt lidstaten de mogelijkheid om vastgoedobjecten die intensief zijn verbouwd fiscaal als nieuw gebouw te behandelen. Zulke vernieuwbouwde objecten gaan dan een nieuwe btw-belaste en overdrachtsbelasting-vrijgestelde fase in. Nederland heeft van deze mogelijkheid gebruikgemaakt en als voorwaarde gesteld dat door de verbouwing een vervaardigd goed moet zijn voortgebracht. De wetgever heeft de term 'vervaardigen' echter niet nader gedefinieerd. In de vastgoedpraktijk ontstonden daardoor moeilijke discussies met de Belastingdienst en rechtelijke procedures ten aanzien van grootschalige verbouwingen en transformaties. De tendens in de rechtspraak was dat zich eerst een vervaardiging voordeed als de bouwkundige constructie van het gebouw was gewijzigd. 

Kozuba

In de – van oorsprong Poolse – Kozuba-zaak (ECLI:EU:C:2017:869) leek het Europese Hof van Justitie te suggereren dat een verbouwing eerder kan leiden tot vernieuwbouw. Constructieve wijzigingen leken niet essentieel, mits het betrokken gebouw maar "veranderingen van betekenis heeft ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen". Bovendien bleken hoge verbouwingskosten (in casu 55% van de beginwaarde) een aanwijzing te kunnen zijn van een ingrijpende aanpassing. 
De vraag was of door deze Europese uitspraak ook in Nederland eerder sprake zou zijn van vernieuwbouw en of andere criteria (waaronder functiewijziging of hoge verbouwingskosten) tot die conclusie kunnen strekken. 

Prejudiciële beslissing Hoge Raad

Vandaag heeft de Hoge Raad voor het eerst gereageerd op de Kozuba-zaak. Volgens de Hoge Raad heeft het Europese Hof in deze zaak alleen de ondergrens gesteld voor kwalificerende verbouwingen. De Nederlandse wetgever heeft echter een zwaardere grens gesteld: van een nieuw gebouw is alleen sprake als zodanige verbouwingen hebben plaatsgevonden dat daardoor in feite een gebouw wordt voortgebracht dat tevoren niet bestond. En alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen die conclusie rechtvaardigen, aldus de Hoge Raad. Of dergelijke wijzigingen ingrijpend genoeg zijn geweest in een specifieke casus, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Overige factoren (waaronder functiewijziging, wijziging van de uiterlijke herkenbaarheid, gedane investeringen en gecreëerde meerwaarde) zijn evenwel – noch op zichzelf, noch tezamen genomen – van doorslaggevend belang en evenmin noodzakelijk.

Conclusie en aanbevelingen 

Op basis van de prejudiciële beslissing komen we tot de conclusie dat een transformatie fiscaal gezien niet snel zal leiden tot de vervaardiging van een nieuw gebouw. Als een oud object verbouwd wordt voor de verkoop, kan het fiscaal voordelig zijn als de koper de verbouwingsdienst rechtstreeks afneemt van de aannemer. Daarmee wordt voorkomen dat op de verbouwingskosten ook overdrachtsbelasting komt te drukken.

Mocht u hierover vragen hebben aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.

Auteurs

Portret vanEtienne Cox
Etienne Cox
Counsel
Amsterdam
Portret vanJeroen Dijk
Jeroen van Dijk
Belastingadviseur
Amsterdam