Utvalgte entrepriserettslige avgjørelser

LG-2025-95104

Overordnet

Gulating lagmannsrett avsa den 30. juni dom i en sluttoppgjørstvist i et prosjekt som gikk ut på ombygging av en betongsilo til et bolig- og næringsbygg. Entreprisen inngikk som en av flere byggherrestyrte entrepriser, hvor entreprenøren var ansvarlig utførende for tømrerarbeidet. Saken gjaldt krav om erstatning som følge av påståtte mangler ved tømrerarbeidet. 

Overordnede prinsipper for avtaletolkningen

Avtalen mellom partene var en kortfattet avtale med beskrivelse av tømrerarbeidene, der byggherre skulle levere materiell til byggeplassen. Entreprenøren tok forbehold om at selskapet måtte få utlevert arbeidstegninger som detaljerte og målsatte tegninger, og ha nødvendig tilkomst og materiell til enhver tid. Det var ikke avtalt standardkontrakt for entreprisen. 

Lagmannsretten la til grunn at saken måtte avgjøres på bakgrunn av avtalen mellom partene, supplert av alminnelige kontrakts- og entrepriserettslige prinsipper. Deler av bestemmelsene i NS 8405 innebærer en kodifisering av alminnelige entrepriserettslige prinsipper, som gir veiledning selv der standardkontrakten ikke er avtalt mellom partene. Andre deler av NS 8405 med mer positivrettslige bestemmelser som for eksempel varslingsregler og ansvarsbegrensninger, kunne imidlertid ikke legges til grunn der standardkontrakten ikke er avtalt.

Lagmannsretten la til grunn at den grunnleggende funksjonsfordelingen som følger av NS 8405 var gjeldende mellom partene. Det vil si at byggherren bar risikoen for prosjekteringen, mens entreprenøren hadde ansvaret for at arbeidene ble utført i samsvar med denne. Videre la lagmannsretten til grunn det grunnleggende entrepriserettslige prinsippet om at partene bærer risikoen for svikt innenfor eget funksjonsområde. 

Manglende branngips

Byggherren fremmet mangelskrav knyttet til at brannprosjekteringen krevde branngips som ikke var montert.  Entreprenøren anførte at etablering av branngips ikke var del av hans kontraktsforpliktelser, verken gjennom opprinnelig avtale eller endringsordre, men  fikk ikke medhold i dette.

Lagmannsretten fant at branngipsen ikke var en del av den opprinnelige fastpriskontrakten. Selv om etablering av branngips etter rettens oppfatning naturlig inngår i en tømrers arbeidsområde, var det like fullt ikke beskrevet i avtalen, som for øvrig beskrev nokså detaljert hva entreprenøren skulle utføre av arbeider i den enkelte etasje. Detaljtegningen som viste branngips ble først meddelt entreprenøren i tid etter arbeidsbeskrivelsen og pristilbudet som var styrende for avtalen som ble inngått, og kunne dermed ikke anses inkludert i den opprinnelige avtalen. 

Lagmannsretten fant imidlertid at oversendelsen av detaljtegningen måtte anses som et pålegg om endring. Entreprenøren var da forpliktet til å utføre arbeidet, selv om byggherren ikke hadde gitt en formell endringsordre. 

Entreprenøren fikk heller ikke medhold i at det var muntlig avklart med byggherren at branngips ikke skulle monteres.. Lagmannsretten la til grunn at det måtte stilles strenge krav til bevisene når det er snakk om å fravike prosjekterte krav for ivaretakelse av brannsikkerhet.

Luftlekkasjer og kuldebroer

Det var avdekket luftlekkasjer og manglende isolering av kuldebroer i bygget. Partene var uenige om dette skyldtes en mangel ved entreprenørens utførelse, eller utilstrekkelig prosjektering.

Lagmannsretten fant at en del av luftlekkasjene kunne tilbakeføres til mangelfull utførelse fra entreprenørens side. Det var imidlertid også mangler ved prosjekteringsgrunnlaget. Tegningsgrunnlaget viste ikke tilstrekkelig klart hvordan arbeidene skulle utføres, eller i hvilken rekkefølge, og det manglet detaljtegninger for sentrale deler av utførelsen. 

Den mangelfulle prosjekteringen lå innenfor byggherrens risikoområde. Med grunnlag i den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold, påpekte imidlertid lagmannsretten at entreprenøren hadde en plikt til å varsle om svikt ved byggherrens ytelse. Lagmannsretten mente at entreprenøren måtte forstå at det som forelå av prosjektering var utilstrekkelig til å kunne foreta en faglig forsvarlig utførelse. I stedet for å gjennomføre de aktuelle arbeidene, burde entreprenøren etter lagmannsrettens syn ha varslet ansvarlig prosjekterende om at tegningsgrunnlaget var utilstrekkelig, og stanset de aktuelle arbeidene inntil tilstrekkelig prosjektering forelå. Når entreprenøren ikke gjorde dette, forelå det en mangel ved utførelsen, som ga grunnlag for erstatning. 

Ved kravsutmålingen la imidlertid lagmannsretten vekt på at prosjekteringsmaterialet som lå til grunn for entreprenørens utførelse var mangelfull, og at det ville medgått betydelige merkostnader til prosjektering dersom entreprenøren hadde stanset arbeidene og etterspurt tilstrekkelig tegningsunderlag for utførelsen. Videre ville deler av arbeidene ved kontraktsmessig utførelse gitt entreprenøren krav på tilleggsvederlag. Lagmannsretten gjorde dermed et fradrag i byggherrens erstatningskrav for kostnader som ville medgått ved kontraktsmessig oppfyllelse, herunder prosjekteringskostnader og kostnader byggherren ville måtte betalt entreprenøren som tilleggsarbeid. At krav om vederlagsjustering for tilleggsarbeid ikke ble varslet av entreprenøren, fikk ikke betydning, da fristregimet i NS 8405 ikke var gjeldende mellom partene. 

Dommen illustrerer på dette punkt at entreprenøren har en aktsomhetsplikt ved gjennomgang av prosjekteringsmaterialet, og risikerer å komme i ansvar dersom han ikke varsler om mangler i byggherrens leveranser som han måtte ha oppdaget.

Mangler ved fasadeelementer

Byggherren fremmet mangelskrav knyttet til feil plassering av utsparinger til seks vinduer ved entreprenørens montering av stenderverk for yttervegger. Bygget ble kledd med fasadeelementer av en sideordnet entreprenør, som foretok utskjæringer i fasadeelementene basert på utskjæringene i stenderverket. Etter fasadeelementene var montert, oppdaget byggherren forholdet, og entreprenøren utbedret de feilplasserte utsparingene i stenderverket etter kort tid. Den sideordnede entreprenøren foreslo en løsning på de uriktige utsparingene i fasadeplatene som gikk ut på at avkapp ble benyttet til å legge beslag over feltene som ikke skulle vært skåret ut. Byggherren aksepterte denne utbedringen, som medførte kostnader på ca. NOK 20 000. 

I ettertid fremmet byggherren krav mot entreprenøren knyttet til utskifting av fasadeplatene, begrunnet i at utbedringsløsningen som var gjennomført ikke var en fullgod løsning, og innebar at fasaden fikk en estetisk mangel. Byggherren krevet dekket kostnader til den opprinnelige utbedringen, samt skifte av fasadeplatene, sistnevnte til et beløp på ca. MNOK 3,5. Byggherren fikk medhold i krav om dekning av opprinnelige utbedringskostnader på ca. NOK 20 000, men ikke kravet på MNOK 3,5.

Lagmannsretten fant det utvilsomt at de feilaktige utsparingene utgjorde mangel. Erstatningskravet knyttet til utskifting av fasadeplatene bygde på at mangelen hadde ført til skade på fasadeelementene, som lå utenfor entreprenørens kontrakt. Kravet forutsatte derfor ansvarsgrunnlag i form av skyld på entreprenørens hånd. 

Lagmannsretten tok utgangspunkt i at det er en streng aktsomhetsnorm for profesjonsutøvere. Lagmannsretten la til grunn at tegningsgrunnlaget ble vurdert som utilstrekkelig for korrekt utførelse av utsparingene, og at entreprenøren derfor burde bedt om avklaring før utførelse. Dette ble ikke gjort, og retten kom derfor til at det var grunnlag for erstatning. At sideentreprenøren som skar ut fasadeelementene også kunne oppdaget feilen endret ikke dette.

Utgangspunktet var dermed at byggherren skulle ha full erstatning, men med den begrensning at utbedringen må skje på en rimelig og forsvarlig måte. Lagmannsretten fant det klart at de opprinnelige utbedringskostnadene på NOK 20 000 var dekningsmessige, men ikke kostnadene til utskifting av fasadeplatene på MNOK 3,5.

I vurderingen la lagmannsretten vekt på at den opprinnelige utbedringen var fullgod, og at den estetiske mangelen som begrunnet byggherrens større krav ikke hadde betydning for funksjonen. Lagmannsretten fant de estetiske avvikene som små, og utskifting av fasadeplatene kunne også føre til forskjeller i fargenyanser mellom gamle og nye plater og beslag. Lagmannsretten la videre vekt på at byggherren valgte å akseptere den opprinnelige utbedringen, uten å vurdere om andre utbedringsmetoder bedre kunne ivareta den estetiske utformingen. Entreprenøren kunne ikke klandres for at utskifting av platene ikke ble besluttet da opprinnelig utbedring ble gjort, ettersom fasadeplatene lå utenfor hans kontrakt. Valg av utbedringsmetode var derfor byggherrens risiko overfor entreprenøren. Den opprinnelige utbedringen ble ikke formidlet som midlertidig, og mangelen hadde ikke verdiforringende effekt. Det var derfor heller ingen verditap som korresponderte med utbedringskostnadene ved å skifte fasadeplater. 

Byggherren fikk derfor kun medhold i kravet om dekning av de opprinnelige utbedringskostnadene. Som følge av at den sideordnede entreprenørens utførelsesfeil var medvirkende årsak til skaden, som byggherren svarte for overfor entreprenøren, ble erstatningsansvaret for de opprinnelige utbedringskostnadene nedsatt i medhold av skadeserstatningsloven § 5-1 om skadelidtes medvirkning, med ca. 50 %. 

LF-2026-11176

Overordnet

Frostating lagmannsrett avsa den 14. september 2026 dom i en sak om heving og erstatning etter oppføring av en eiendom med fire eierseksjoner. Saken gjaldt boliger kjøpt av forbrukere, og ble avgjort etter bustadoppføringslova. Dommen inneholder samtidig poenger om ansvar for grunnarbeid og prosjektering som også er relevante for næringsentrepriser.

Saken gjaldt oppføring av en eiendom som lå i en skråning rett ved jernbanespor. Det var indikasjoner på at det ikke var stabile grunnforhold på tomten, og kommunen ba derfor i forbindelse med søknad om byggetillatelse om at utbyggeren engasjerte et kompetent foretak til å foreta en geoteknisk vurdering. Utbyggeren engasjerte Norconsult AS, som utarbeidet et notat om grunnforholdene. Det ble presisert i notatet at dette ikke var en geoteknisk prosjektering. Kommunen ga i etterkant byggetillatelse. Utbyggeren innhentet ikke ytterligere geoteknisk prosjektering. 

Eiendommen fikk kort tid etter oppføring betydelige setningsskader, og spørsmålet var om eierne kunne heve kjøpekontrakten med utbyggeren som følge av skadene, samt kreve erstatning for kostnader til sakkyndig bistand og tap av verdistigning på boligene fra overtakelse frem til hevingstidspunktet.

Mangelsvurderingen

Lagmannsretten tok stilling til om det forelå en mangel ved eiendommen, i form av brudd på lovens krav til å utføre arbeidet på faglig godt vis og i samsvar med offentligrettslige krav. Et spørsmål som retten måtte ta stilling til i den forbindelse, var om setningsskadene skyldtes grunnarbeidet som utbyggeren hadde stått for, eller om de skyldtes naturlige forhold (utvasking av masse på grunn av vann på avveie). Lagmannsretten fant ikke holdepunkter for at setningsskadene skyldtes naturlige forhold. 

Spørsmålet var deretter om utbyggeren hadde utført grunnarbeidet på en forsvarlig måte. Lagmannsretten la i den forbindelse vekt på at det ikke forelå dokumentasjon på hvordan fyllingen ble bygd, og at utbyggeren ikke hadde overholdt kravet i TEK 10 § 2-3 om at prosjekterende skal utarbeide tilstrekkelig informasjon som bekrefter at løsninger som er valgt oppfyller forskriftens krav. Videre la retten vekt på at anbefalingene i Norconsults notat bare delvis ble fulgt, ved at det ikke ble masseutskiftet og lagt ut steinfylling i det omfang som Norconsult anbefalte, og videre at det var en helling på skråningen som oversteg anbefalingen. Retten påpekte dessuten at utbyggeren ikke hadde hentet inn en geoteknisk prosjektering, til tross for at dette ble krevd av kommunen og i Norconsults notat.

Lagmannsretten vurderte mangelsspørsmålet slik: 

«På denne bakgrunn finner lagmannsretten det klart at hovedårsaken til setningsskadene er stabilitetsproblemer i fyllingen som følge av mangelfullt grunnarbeid. Det foreligger store avvik fra vanlig god utførelse både med hensyn til prosjektering og utførelse. Resultatet er at bygget står på en konstruksjon som ikke oppfyller grunnleggende krav til stabilitet, og som over tid vil medføre omfattende setningsskader. Det er i denne sammenheng relevant å påpeke at nærheten til jernbanen medfører at en mangelfull stabilitet får store konsekvenser. Entreprenøren har dermed ikke levert et resultat i samsvar med avtalen eller med de krav som følger av bustadoppføringslova § 25, jf. § 7. Det foreligger mangel.»

Reklamasjonsspørsmål

Lagmannsretten tok videre stilling til om kjøperne hadde mistet mangelskravene sine, som følge av at det hadde gått over fem år siden de inngikk kjøpekontraktene. Bustadoppføringslova oppstiller en absolutt reklamasjonsfrist på fem år, med mindre entreprenøren har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt. Lagmannsretten uttalte at utbyggeren hadde «et lite reflektert forhold» til kravene i plan- og bygningsloven – det var utydelige ansvarsforhold, og utbyggeren hadde ikke sørget for at det ble utført en geoteknisk prosjektering. Retten kom dermed til at utbyggeren hadde handlet grovt uaktsomt, slik at den absolutte reklamasjonsfristen ikke kom til anvendelse.

Hevings- og erstatningskrav

Videre vurderte lagmannsretten seksjonseiernes hevingskrav. Retten fant det «klart» at vilkåret om vesentlig kontraktsbrudd var oppfylt, og la i den forbindelse vekt på det betydelige avviket fra fagmessig utførelse av grunnarbeidene, at manglene påvirker beboernes sikkerhet, og at utbedringskostnadene ville være svært omfattende. Lagmannsretten la dessuten vekt på at seksjonseierne ville være ansvarlige overfor jernbaneverket for den reduserte sikkerheten for jernbanen, og videre at entreprenøren var å bebreide for mangelen. Seksjonseierne fikk dermed medhold i hevingskravet, og ble tilkjent erstatning for utgifter til sakkyndig bistand og for tap av verdistigning på boligene fra overtakelsen og til hevingstidspunktet (positiv kontraktsinteresse). 

Oppsummering

Dommen viser viktigheten av å følge plan- og bygningslovens regler ved gjennomføring av byggesaker, herunder ansvarlig søkers plikt til å sørge for at alle roller i prosjektet er belagt med ansvar.

LE-2025-129925

Overordnet

Eidsivating lagmannsrett avsa 30. september 2026 dom i en tvist mellom byggherre og totalentreprenør i et prosjekt som gjaldt oppføring av fire kombinerte bolig- og næringsbygg på Nesodden. Kontrakten var en totalentreprise etter NS 8407, og kontraktssummen var ca. 190 millioner kroner inkl. mva. 

Kontraktsgrunnlaget la til grunn at tomten skulle bestå av fjell med bare et tynt lag løsmasser enkelte steder. Under gravingen fant entreprenøren store mengder avfall i grunnen. Entreprenøren fant også en kløft i fjellet som på det dypeste gikk omtrent 20 meter under terrenget. Tre av byggene måtte derfor bygges på peler i stedet for direkte på fjell, slik som det var planlagt. Dette medførte betydelige forsinkelser og merkostnader i prosjektet.

Entreprenørens plikt til å undersøke grunnforholdene

Partene var enige om at byggherren bærer risikoen for at grunnforholdene ikke var som forutsatt. Byggherren gjorde imidlertid gjeldende at entreprenøren ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt i forbindelse med prosjekteringen og utførelsen etter kontraktsinngåelse, fordi entreprenøren ikke hadde foretatt egne analyser av grunnen. Lagmannsretten la vekt på at byggherren hadde inntatt en analyse av grunnforholdene i konkurransegrunnlaget, som eksplisitt uttalte at det ikke var kjente søppelfyllinger i området. Videre hadde byggherrerepresentant uttalt under en befaring av tomten at det ikke var nødvendig med ytterligere undersøkelser av tomten. Retten kom på denne bakgrunnen til at entreprenøren ikke hadde grunn til å anta at grunnforholdene avvek fra det opplyste, og at entreprenøren derfor ikke hadde brutt sin undersøkelsesplikt ved å unnlate å foreta egne analyser. Byggherren bar risikoen for de avvikende grunnforholdene.

Fristforlengelseskrav

Videre tok lagmannsretten stilling til omfanget av entreprenørens fristforlengelseskrav. Entreprenøren gjorde gjeldende et fristforlengelseskrav på 125 arbeidsdager, mens byggherren kun aksepterte fristforlengelse på 55 kalenderdager.

Et sentralt spørsmål som retten tok stilling til, var om entreprenørens krav om fristforlengelse, angitt som dager, skulle forstås som arbeidsdager eller kalenderdager. Utgangspunktet etter NS 8407 er at angivelse av «dager» skal forstås som kalenderdager. Retten la til grunn at avvik fra standardens ordlyd krever «sterke holdepunkter». Spørsmålet var om entreprenørens fristforlengelseskrav likevel skulle forstås slik at kravet var angitt i arbeidsdager.

Lagmannsrettens flertall ga entreprenøren medhold. Flertallet la vekt på at entreprenøren kun arbeidet ordinære arbeidsdager, og at hovedfremdriftsplanen også la opp alle aktiviteter i arbeidsdager. Entreprenøren hadde dessuten oversendt en beregning av fristforlengelseskravet til byggherren underveis i prosjektet, hvor det tydelig kom frem at kravet var beregnet som arbeidsdager, uten at byggherren kom med innsigelser til beregningen. Rettens flertall kom dermed til at partene hadde en felles forståelse om at angivelsen av dager i varselet betød arbeidsdager.

Entreprenøren fikk medhold i kravet om fristforlengelse på 125 arbeidsdager, ettersom retten kom til at arbeidene entreprenøren krevde fristforlengelse for, skyldtes forhold som byggherren bar risikoen for, de var nødvendige og de lå på kritisk linje.

Dagmulkt

Saken reiste også spørsmål om partene hadde avtalt én eller flere dagmulktsbelagte frister. Byggherren anførte at partene hadde avtalt fire dagmulktsbelagte frister, én for hvert bygg. Partene hadde avtalt særskilt overtakelse av hvert bygg, og dette var også angitt i den omforente fremdriftsplanen. Entreprenøren gjorde på sin side gjeldende at kontrakten kun anga én dagmulktsbelagt frist: sluttfristen. Det ble kun avholdt én overtakelsesforretning for hele prosjektet. Lagmannsretten kom til at det ikke var klart at de respektive overtakelsesdatoene som fremgikk av fremdriftsplanen var dagmulktsbelagte, og la dermed til grunn at partene hadde avtalt at kun sluttfristen var dagmulktsbelagt.

Partene var samtidig enige om at byggherren skulle tilkjennes et mindre beløp i dagmulkt. I den forbindelse oppstod det spørsmål om størrelsen på motkravet. Byggherren hadde i sluttoppgjøret beregnet dagmulktskravet basert på kontraktssum eksklusive merverdiavgift, og entreprenøren gjorde gjeldende at byggherren var prekludert fra å regne med merverdiavgiften ved den etterfølgende motregningen med entreprenørens hovedkrav. Lagmannsretten uttalte at det «er ikke tvilsomt at krav på dagmulkt er å anse som et prisavslag», og at det skal beregnes merverdiavgift av dagmulktskravet før det motregnes, og aksepterte derfor byggherrens korrigering, selv om dagmulkten var basert på en eks. mva.-beregning i sluttoppgjøret. 

Oppsummering

Dommen illustrerer at byggherren bærer risikoen for de opplysninger som gis i konkurransegrunnlaget, og avveiningen mellom byggherrens opplysninger og entreprenørens undersøkelsesplikt i praksis. Videre viser dommen hva som skal til for at partenes praksis underveis kan påvirke kontraktstolkningen, og viktigheten av å fremme eventuelle innsigelser mot den andre partens forståelse med en gang. Dommen illustrerer også den høye terskelen for å gjøre gjeldende dagmulktskrav som ikke fremgår uttrykkelig av kontrakten.