Cession de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière : attention au risque de nullité

Parmi ses nombreuses dispositions, la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 « relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales » a introduit dans le Code civil une petite bombe, sous la forme d’un nouvel article 1865-1.

Une petite bombe en raison tout à la fois de la sanction prévue, en cas de méconnaissance de la règle – ni plus, ni moins que la nullité… absolue – et de son champ potentiel d’application, large mais relativement imprécis.

En effet, l’article 1865-1 a vocation à s’appliquer à toute cession de parts ou d’actions « d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts ». Rappelons que, pour l’application du droit d’enregistrement de 5 % sur les cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière, l’article 726, I, 2° considère comme telles les personnes morales (quelle que soit leur nationalité) qui ne sont pas des entités cotées et dont l’actif brut total est constitué pour plus de la moitié par des immeubles ou droits immobiliers situés en France (ou par des participations dans des personnes morales non cotées, françaises ou étrangères, elles-mêmes à prépondérance immobilière).

L’article 1865-1 prévoit désormais que, à peine de nullité donc, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, ainsi définie, doit être constatée soit par un acte authentique (en pratique, rédigé par un notaire), soit par un « acte contresigné par avocat » (au sens de l’art. 1374 du C. civ.), soit, dans certains cas, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.

L’objectif du nouveau dispositif a été clairement énoncé au cours des travaux parlementaires. Partant du postulat que les cessions de titres de ces personnes morales seraient souvent des instruments de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme (LCB-FT), le législateur a entendu subordonner la validité de ces opérations à l’intervention de professionnels soumis à un strict statut réglementé et qui sont en particulier assujettis à des obligations de LCB-FT. Ceci explique d’ailleurs pourquoi échappent à cette exigence les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs, c’est-à-dire les OPCVM et FIA (spécialement, les SCPI et SPPICAV), les sociétés de gestion de ces groupements étant par ailleurs tenues à de rigoureuses obligations LCB-FT.

Si l’on peut comprendre la raison d’être de la règle nouvelle, sa mise en œuvre pratique cèle quelques chausse-trappes, qui peuvent conduire à de sérieuses déconvenues. Signalons-en certaines, sans aucune prétention d’exhaustivité, naturellement.

D’abord, quoique l’article 1865-1 soit inséré dans le Code civil dans un chapitre concernant spécifiquement les sociétés civiles, il n’est pas douteux qu’il a vocation à s’appliquer à toutes les sociétés, civiles ou commerciales, et même à toutes personnes morales, pourvu qu’elles soient à prépondérance immobilière et sous les réserves signalées plus haut (concernant notamment les sociétés cotées).

Ensuite, plus délicat encore, que faut-il entendre par « cession » ? Juridiquement, une cession est une opération, à titre onéreux ou à titre gratuit, emportant transfert de propriété, ici des parts ou actions, du patrimoine du cédant vers celui du cessionnaire. Mais les cessions ne se réduisent pas aux seules ventes. Par exemple, doivent sans doute respecter les contraintes du texte les apports en société, les cessions de la nue-propriété de parts ou d’actions, et sans doute les transferts de ces parts ou actions dans un patrimoine fiduciaire. A l’inverse, les opérations de fusion, scission, apport partiel d’actifs ne sont pas réductibles à une cession, car emportant un effet de transmission universelle du patrimoine ; ils devraient donc échapper aux contraintes de l’article 1865-1.

Bref, chaque fois qu’il sera question de transférer des parts ou actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, il faudra se demander s’il convient de se conformer aux contraintes de l’article 1865-1. Et, en cas de doute, on aurait intérêt à y sacrifier.

Paru sur Option Finance le 21 juillet 2026