Girardin « social » : signer un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée n’est pas investir

Les juges du fond étaient divisés. Par une décision n° 504667 du 30 septembre 2026, le Conseil d’Etat a tranché une question relative à la réduction d’impôt sur le revenu (IR) dite « Girardin social », prévue en cas d’investissements dans le logement social sur certains territoires d’outre-mer (art. 199 undecies C du CGI). 

Le Conseil d’Etat rappelle d’abord que, lorsque l’acquisition ou la construction de logements éligibles à la réduction d’impôt est réalisée par l’intermédiaire d’une société, le produit de la souscription au capital de cette dernière doit être investi dans les dix-huit mois suivant la clôture de la souscription. Interprétant strictement la loi, il juge ensuite, pour la première fois, que la signature dans ce délai d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée est, par elle-même, sans incidence sur le respect de cette condition. Il confirme la solution de la cour administrative d’appel de Nantes, mais par un motif de droit, là où celle-ci s’était davantage fondée sur les faits de l’espèce.

Le recours à un mandataire n’est pas exclu pour autant. Mais comme le souligne le rapporteur public Bastien Lignereux, « rien, dans la loi, ne permet d’assimiler un engagement de payer le mandataire à un investissement éligible ».

La portée de la solution dépasse le seul « Girardin social ». Selon le rapporteur public – et nous partageons cet avis –, elle est susceptible de s’appliquer à d’autres réductions d’IR, en particulier la réduction « Pinel » dont peuvent bénéficier, sous conditions (localisation, loyers plafonnés, etc.), les contribuables qui s’engagent à louer nu un bien immobilier neuf.

Enfin, la décision est l’occasion de rappeler une pratique régulièrement plus efficace que le contentieux : solliciter la bienveillance de l’administration fiscale, notamment en invoquant la force majeure, lorsque les délais de construction ou d’acquisition imposés par les dispositifs de défiscalisation, outre-mer ou non, ne peuvent être respectés.

Article paru dans Option finance le 27 octobre 2026