Taxation du foncier : à bonne intention, mauvaise imposition

Une disposition de la loi de finances pour 2013 (modifiée par la LFR 2014) qui vise à majorer lourdement la taxation du foncier dans les zones de fortes tensions immobilières est passée inaperçue en raison de son effet différé au 1er janvier 2015.

A compter de cette date, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans le périmètre d’application de la taxe sur les logements vacants et dans celui de la taxe sur les loyers des «micro-logements» est majorée de plein droit de 25% du montant de la valeur locative du terrain, plus une somme forfaitaire de 5 euros par mètre carré en 2015 et 2016 puis 10 euros à compter de 2017 (article 1396 al. 2 du CGI).

Les communes exclues du périmètre de cette majoration de plein droit peuvent, comme précédemment, instituer sur délibération, une majoration, qui ne peut excéder 3 euros par mètre carré dans la limite de 3% d’une valeur forfaitaire moyenne au mètre carré définie par décret.

Si louable que puisse être l’objectif de libérer des terrains constructibles dans les zones de forte tension immobilière, on ne peut que déplorer le caractère confiscatoire de sa mise en oeuvre. Ainsi, le principe du texte est de créer une pression fiscale si forte sur le terrain qu’elle contraint son propriétaire à le céder. Se pose alors la question de la conformité de ce dispositif avec le principe d’égalité devant les charges publiques énoncé à l’article 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et le droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de cette déclaration.

Déjà saisi d’une demande de question prioritaire de constitutionnalité au sujet de la comptabilité du dispositif de majoration facultative avec ces principes, le Conseil d’Etat n’avait pas jugé utile de la transmettre aux Sages en relevant que le Législateur avait limité les conséquences de cette majoration en réduisant la superficie retenue pour son calcul et en fixant un plafond de son montant par référence à une valeur forfaitaire moyenne définie par décret (CE 15 avril 2011 n°346226, 8e et 3e s.-s., Marcel).

Dès lors que la majoration de plein droit est d’un montant très supérieur à celui de la majoration facultative et qu’elle ne comporte ni réduction d’assiette, ni plafonnement, il n’est pas à exclure qu’un examen de sa constitutionnalité puisse conduire à son annulation. Le Gouvernement a récemment indiqué qu’il envisageait d’adoucir le dispositif.

Auteur

Alexis Bussac, avocat en matière de taxe professionnelle et CET pour les entreprises et les collectivités locales.