La location des meublés de tourisme est de plus en plus encadrée en raison de la "crise du logement" qui frappe de nombreuses communes touristiques en France métropolitaine et dans les DROM-COM. Retour sur son régime et sur ses évolutions.
Rappel des règles applicables
L’article L.324-1-1 du Code du tourisme définit les meublés de tourisme comme "des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois".
Il ressort de ces mêmes dispositions que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir fait préalablement la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé, sauf lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur. Une résidence principale s’entend du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
En conséquence, si la location de la résidence principale excède 4 mois, soit environ 120 jours, le bien est requalifié en résidence secondaire, et sa mise en location saisonnière doit être précédée d’une déclaration en mairie.
Notons que, dans les communes soumises à une procédure d’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation [1], la mise en location saisonnière d’une résidence secondaire doit être précédée d’une telle autorisation délivrée par la mairie et, le cas échéant, de la mise en œuvre de mesures de compensation.
Les communes, qui en raison de leur situation géographique ou de leur population ne sont pas soumises à la procédure d’autorisation de changement d’usage, peuvent néanmoins instaurer par délibération la mise en œuvre d’une telle procédure [2].
La crise du logement aggravée par des meublés de tourisme trop nombreux
Dans les zones particulièrement touristiques, telles que les zones de montagne ou littorales, la part importante des résidences secondaires dans le parc total de logements et l’essor des meublés de tourisme tendent à aggraver la "crise du logement".
C’est la raison pour laquelle de nombreuses communes ont récemment décidé d’adapter leur réglementation locale en encadrant, parfois rigoureusement, les possibilités de mettre en location des meublés de tourisme.
Pour ne citer que quelques exemples topiques, la ville de Paris a instauré, depuis quelques années, des règles contraignantes, allant même jusqu’à préciser, dans certaines zones, que les locaux annexes contigus d’une résidence principale, mais indépendants, ne sont pas considérés comme faisant partie de la même unité de logement que la résidence principale (réglementation dite "anti Airbnb") et doivent donc faire l’objet d’une autorisation préalable de changement d’usage.
De même, certaines communes de la communauté d’agglomération du Pays basque ont instauré une procédure d’autorisation de changement d’usage applicable à tout meublé de tourisme situé au sein de l’enveloppe bâtie d’une résidence principale.
Plus drastiquement encore, sur la côte d’Azur, à Cannes, la réglementation a très récemment évolué, la commune ayant décidé de modifier son plan local d’urbanisme (PLU) afin d’interdire dans la majorité des zones urbaines de son territoire, tout changement de destination d’"Habitation" en "Hébergement touristique".
La ville de Paris entend elle aussi, à l’occasion de la révision de son PLU et de l’approbation du nouveau PLU dit "bioclimatique", mettre en place le même régime drastique.
Il est en effet clairement inscrit dans le projet d’aménagement et de développement durable, arrêté au mois de juin 2023, que "le PLU bioclimatique doit contribuer à répondre à plusieurs objectifs majeurs pour la politique du logement à Paris […]", dont celui de "contrer l’essor des meublés touristiques, de la vacance et des résidences secondaires qui contribuent à alimenter la crise du logement". A cet effet, le règlement du PLU de Paris intègrera de nouveaux secteurs d’encadrement des meublés de tourisme.
Quant à la collectivité de Saint-Barthélemy, son Conseil exécutif a décidé, fin 2023, de modifier en profondeur les règles locales et de définir clairement les notions de "destinations" et d’usage" des constructions en droit local, dans le cadre d’une réflexion plus globale engagée à la suite de la mise en œuvre d’un plan d’urgence en vue de pallier la crise du logement.
Dans ce contexte épineux, le législateur a décidé de s’emparer à son tour de cette problématique liée à la crise du logement.
Vers une régulation par le législateur ?
Une proposition de loi a été déposée le 28 avril 2023, visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue. Pour mémoire, les "zones tendues" désignent les zones au sein desquelles la demande de logement est largement supérieure à l’offre.
Selon l’exposé des motifs de la proposition de loi, on estime en France le nombre de logements mis en location touristique de courte durée à 800 000 pour l’année 2021, contre 300 000 pour l’année 2016.
La finalité du texte proposé est donc de "lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents des zones tendues en favorisant la mise sur le marché de logements destinés à la location de moyenne et longue durée, tout en intégrant les spécificités des territoires. Il limite les conflits d’usage entre le locatif d’habitation et la location touristique et favorise l’implantation de résidences principales dans les zones tendues en élargissant les pouvoirs de réglementation des élus locaux et en supprimant l’avantage fiscal octroyé aux logements de tourisme classés".
A ce jour, ont d’ores et déjà été débattus, notamment, les sujets suivants :
- l’élargissement du régime du changement d’usage d’un local à l’ensemble des communes situées en zone tendue ;
- la nécessité de supprimer la notion de "résidence principale" et d’aligner le régime d’autorisation et de déclaration en mairie à tous types de biens ;
- la soumission de la mise en location d’un meublé de tourisme à la réalisation préalable d’un diagnostic de performance énergétique, ce qui entraînera sa subordination aux mêmes obligations que les logements.
In fine, il deviendra de plus en plus difficile pour les propriétaires de mettre leurs biens en location pour une durée saisonnière.
Toutefois, naturellement, comme l’indique le ministère chargé du logement, "avant de réguler les meublés de tourisme, il importe de mener une analyse aussi précise que possible des conséquences tant positives que négatives existantes ou anticipées, afin de clarifier les objectifs d’une telle régulation, qui peuvent varier en fonction de la situation et des besoins de chaque commune" [3].
[1] En application des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, il s’agit des communes de plus de 200 000 habitants et de celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
[2] Plus précisément, l’article L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation dispose que, dans ces communes, il est possible d’instaurer un tel mécanisme par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes situées en zone tendue (où la demande de logement est largement supérieure à l’offre), par une délibération de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU ou, à défaut, par le conseil municipal.
[3] Guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme à destination des communes, janvier 2022.
Flash info droit immobilier | Trop de meublé de tourisme tue le logement | 8 janvier 2024
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