Fiscalité immobilière : quelques précisions utiles

La presse spécialisée s’est fait l’écho à plusieurs reprises des modifications importantes apportées régulièrement maintenant depuis plus d’un an à la fiscalité immobilière. La dernière en date, déjà commentée, est celle contenue dans l’article 15 du projet de troisième loi de finances rectificative pour 2012 qui vise, pour les besoins de la limitation de la déductibilité de la charge financière nette d’intérêts des entreprises, à retenir dans le calcul de cette charge nette certains loyers ou quotes-parts de redevances de crédit –bail versés.

Il nous est apparu intéressant d’attirer l’attention des lecteurs sur les conséquences, peut-être moins commentées, de différentes mesures déjà adoptées ou en cours d’adoption qui ont une influence réelle sur la détention d’actifs immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière et dès lors sur les décisions d’investissement dans de tels actifs.

I – Restriction apportée au régime mère filiale

La première mesure est celle découlant de l’article 16 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2012 du 16 août 2012 qui a écarté l’exonération du régime des sociétés mères sur les produits des parts de sociétés immobilières inscrites en stocks à l’actif des sociétés qui exercent une activité de marchand de biens et a corrélativement interdit la déduction des pertes et provisions sur titres de participation à prépondérance financière à hauteur du produit de ces titres qui a ouvert droit au régime des sociétés mères au cours de l’exercice au cours duquel la perte ou la dépréciation est constatée et au cours des cinq exercices précédents.

On constatera que la situation des entreprises qui détiennent des titres de sociétés à prépondérance immobilière en tant que titres de participation et non en tant que stocks n’est pas visée par ces mesures, mais encore faut-il qu’à la date de la cession des titres ou à la date de dotation de la provision, la société filiale soit encore à prépondérance immobilière au sens de l’article 219 a sexies O bis du CGI. S’agissant de la cession des titres, le critère est celui d’avoir eu son actif constitué pour plus de cinquante pour cent de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, ou des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, (i) à la date de la cession ou (ii) à la clôture du dernier exercice précédent la cession. Pour les provisions, il convient que la société ait son actif à prépondérance immobilière à la date de constitution de la provision.

Dans ces situations, les dividendes perçus de sociétés à prépondérance immobilière constitutives de participations bénéficient bien, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, du régime des sociétés mères, sans que les distributions opérées ne puissent faire obstacle à la déduction des pertes ou des provisions sur titres qui peuvent par ailleurs être supportées ou constituées.

II – Alourdissement de l’imposition des personnes physiques non-résidentes

La seconde mesure (qui regroupe en réalité plusieurs dispositions : l’article 1er de la loi du 19 septembre 2011, l’article 25 de la seconde loi de finances rectificative pour 2012, l’article 10 du projet de loi de finances pour 2013) porte sur la fiscalité immobilière des personnes physiques non-résidentes qui a été alignée sur celles des personnes physiques résidentes fiscales françaises.

Actuellement les plus-values immobilières sont imposées, s’agissant des personnes physiques au taux de 19 % (sur une base réduite en fonction de la durée de détention portée à trente ans depuis 2011) auquel s’ajoutent les contributions sociales au taux de 15,5 %, soit un taux global d’imposition de la plus-value nette de 34,5 %. A ce taux, il convient d’ajouter le cas échéant la contribution exceptionnelle de 3 % ou de 4 % selon le revenu fiscal de référence, soit un taux maximum de 38.5 %.

Du fait de l’assujettissement des plus-values immobilières des personnes physiques non-résidentes aux contributions sociales, ces derniers, lorsqu’ils résident dans l’Espace économique européen supportent désormais la même imposition que les résidents.

La situation est en revanche tout à fait différente pour les personnes physiques ne résidant pas dans l’espace économique européen, puisque ces dernières supportent en l’état une imposition globale au taux de 48,83 % (soit 33,33 % en matière d’IRPP et 15,5 % de contributions sociales).

On perçoit l’aggravation de la charge fiscale grevant les plus-values immobilières des non-résidents communautaires et non communautaires, et le nécessaire impact tant sur les cessions de biens existant que sur les projets d’investissements éventuels, d’autant plus que les revenus immobiliers des non-résidents sont également soumis désormais aux mêmes contributions sociales au taux de 15,5 % et que les non-résidents sont généralement soumis à l’ISF au taux maximum de 1,5 % à raison de leurs biens immobiliers détenus en France sans pouvoir bénéficier des règles de plafonnement qui seront instaurées à compter de l’ISF du au 1er janvier 2013.

Certes les investisseurs étrangers pourront toujours opérer par voie de sociétés de capitaux ou plus simplement par voie de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, qui ne sont pas soumises aux contributions sociales, mais il s’agit d’une autre forme d’investissements en règle générale réservée aux investissements fonciers de plus grande ampleur et mettant en œuvre des règles fiscales différentes.

Notons enfin que l’article 10 du projet de loi de finances pour 2013 ne modifierait pas cette situation. En effet, les plus-values de cession de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir continueraient (sauf exonération, comme pour la résidence principale) à être imposées au taux forfaitaire de 19 % sur un montant réduit à hauteur des abattements pour durée de détention. Pour les cessions réalisées en 2013 et elles seules, un abattement exceptionnel supplémentaire de 20 % serait accordé mais uniquement pour le calcul de l’impôt sur le revenu afférente à la plus-value nette imposable et non pour le calcul des contributions sociales. Un sort particulier enfin est réservé aux cessions de terrains à bâtir qui resteraient imposées au taux forfaitaire de 19 % pour encore deux ans, mais sans bénéfice des abattements pour durée de détention, étant indiqué qu’à compter du 1er janvier 2015, ces plus-values devraient être soumises au barème de l’impôt sur le revenu (le prélèvement à la source étant maintenu mais seulement à titre d’acompte sur l’impôt sur le revenu). Aucune modification de la fiscalité des non-résidents en matière immobilière n’est ainsi prévue.

III – Exit tax des particuliers

La troisième mesure concerne l’exit tax instaurée en France par la loi n° 2011-900 du 29 juillet 2011 et étendue par la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011.

Alors que le dispositif vise les plus-values existant sur les titres que détiennent le contribuable (et les membres de son foyer fiscal) qui transfère son domicile fiscal hors de France, représentant une participation directe ou indirecte d’au moins 1 % dans les bénéfices sociaux d’une société, à l’exception des SICAV, ou dont la valeur cumulée excède 1,3 millions d’euros, et n’exclut pas les sociétés à prépondérance immobilière, l’administration fiscale vient de confirmer dans sa base documentaire BOFIP, les indications qu’elle avait déjà mentionnées dans la notice accompagnant les déclarations d’exit tax n° 2074 ET à savoir qu’étaient exclues du champ de l’exit tax (i) les parts de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI à prépondérance immobilière au sens du I de l’article 150 UB du CGI (aux termes de ce texte, est considérée comme à prépondérance immobilière la société dont l’actif, à la clôture des trois exercices qui précèdent le transfert du domicile fiscal hors de France, est constitué principalement, c'est-à-dire pour plus de 50 % de sa valeur de biens immobiliers qu’ils soient situés en France ou à l’étranger ou de droits portant sur des immeubles, non affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale, enfin les titres de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière), (ii) les parts de fonds de placement immobilier mentionnées au a du II de l'article 150 UC du CGI, (iii) ; les parts ou actions visées au 3 du I de l'article 244 bis A du CGI (sont ainsi notamment exclus les parts ou actions ou autres droits de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, que ces sociétés soient soumises à l’impôt sur les sociétés ou non, et les parts ou actions de sociétés cotées à prépondérance immobilière lorsque la personne physique détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société).

On notera que lorsque la personne physique détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital d’une société à prépondérance immobilière soumise de droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés et cotée sur un marché réglementé (français et étranger), à l'exception des SPPICAV, les parts ou actions de cette société sont alors dans le champ d’application du dispositif d’exit tax. Mais sous la réserve de cette situation particulière, on ne peut ici que constater que la détention de titres de sociétés à prépondérance immobilière n’est pas un obstacle à liberté d’établissement et aux décisions de transfert de domicile à l’étranger.