L’amélioration de la rentabilité de l’investissement locatif de logement par le levier de la TVA

Déduire la TVA grevant l’investissement et ses frais de fonctionnement implique de taxer les loyers. Cet objectif n’est pas toujours facile à atteindre car peu de locations de locaux d’hébergement sont taxables et il n’est en principe pas compatible avec une utilisation privative du bien, même ponctuelle.

Les enjeux de la TVA

La déduction de la TVA grevant une dépense est autorisée uniquement si cette dépense est liée à la réalisation d’une opération taxable ou assimilée.

Or, les locations de logements à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA. Ce n’est que par dérogation que les activités hôtelières et celles qui les concurrencent sont taxables à la TVA (au taux intermédiaire de 10 %).

Les deux modes d’investissements généralement retenus pour aboutir à ce résultat sont :

• la résidence de tourisme classée ;
• la « para-hôtellerie ».

Les résidences de tourisme classées sont visées à l’article 261 D, 4° -a du Code général des impôts (CGI) qui prévoit que l’exonération de TVA ne s’applique pas aux prestations d’hébergement qui y sont fournies lorsque ces résidences « sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée ’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ».

La structuration est ainsi très encadrée, ce qui peut s’avérer trop contraignant et inadapté (par exemple, pour les résidences étudiantes ou séniors).

Il faut alors se tourner vers la para-hôtellerie, que l’investisseur peut choisir d’exercer directement, ou de confier à un tiers exploitant car toutes les locations dont la finalité est le logement meublé sont taxées à la TVA sous le même régime que la location à l’utilisateur final.

L’enjeu de la déduction de TVA peut se doubler de celui de la taxation à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) lorsque l’immeuble est chevé depuis plus de quinze ans au 1^er janvier de l’année concernée.

En synthèse :

• la location classique d’un hébergement est exonérée de TVA et soumise à la CRL (à 2,5 %) si l’immeuble est achevé depuis plus de quinze ans. Le coût d’investissement et le budget de fonctionnement sont TTC ;
• la location de résidences de tourisme classées ou de locaux en para-hôtellerie est taxée à la TVA (à 10 %) et exonérée de CRL. Le coût d’investissement et le budget de fonctionnement sont hors taxe.

La mise en oeuvre d’une activité para-hôtelière doit respecter des contraintes tenant à la nature des services proposés et à la personne qui en assume la responsabilité.

Les critères de qualification en prestations para-hôtelières taxables à la TVA

• Description des critères de qualification en activité para-hôtelière

En vertu de l’article 261 D, 4° -b du CGI, les locations doivent être effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, porter sur un local meublé ou garni et être accompagnées d’au moins trois des prestations suivantes, « rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».

L’administration fiscale commente ces dispositions en apportant les indications suivantes :

• sur le petit-déjeuner : l’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit-déjeuner à l’ensemble des locataires selon les usages professionnels, c’est-à-dire, au choix de l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
• sur le nettoyage des locaux : le nettoyage des locaux doit être effectué de manière régulière.

Cette condition est remplie même lorsque l’exploitant ne fournit pas effectivement un service régulier de nettoyage, mais dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. Le critère du nettoyage n’est pas respecté si l’exploitant se contente d’un nettoyage au début et en fin de séjour :

- sur le linge de maison : l’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires ;
– sur la réception : l’exploitant doit disposer, durant la période de location, des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle.

En toute hypothèse, le local doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par l’utilisateur.

• Conditions de réalisation des services constitutifs de la para-hôtellerie

L’exploitant peut faire appel à des tiers pour l’exécution de tout ou partie des prestations annexes (traiteur, entreprise de nettoyage) s’il demeure seul responsable de la prestation vis-à-vis des clients et qu’il en perçoit directement le prix.

En pratique, la taxation à la TVA implique donc que les contrats de location conclus avec les utilisateurs incluent les différents services proposés et que les entreprises tierces adressent leurs factures à l’exploitant (et non pas directement aux occupants).

L’administration fiscale admet le recours à un intermédiaire agissant au nom et pour le compte de l’exploitant à l’égard des clients (un mandataire).

La mise en oeuvre pratique

La mise en oeuvre de ce mode d’investissement peut être la suivante :

• l’investisseur, directement ou à travers une société commerciale, achète l’immeuble et les meubles qui le garnissent. Alternativement, il peut constituer une société civile pour acquérir l’actif immobilier, laquelle le donne en location nue à une structure d’exploitation commerciale qui achète les meubles et se charge de la location et des services rendus aux occupants ;
• l’investisseur (ou la société d’exploitation) conclut un contrat de services avec un ou plusieurs prestataires, de manière à être en mesure de proposer les services visés par le texte fiscal (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception) ;
• l’exploitant (ou la société d’exploitation) propose le local à la location de manière habituelle avec l’équipement et les services hôteliers. L’occupation personnelle du bien par son propriétaire est susceptible de générer des difficultés : au mieux, elle oblige à déclarer la TVA sur l’avantage, via la taxation d’une livraison à soi-même, au pire, l’occupation personnelle est jugée trop importante pour respecter la condition d’habitude de la mise à disposition et remet alors en cause la taxation des loyers et donc, toute la déduction de la TVA. La souplesse qui est admise pour les résidences de tourisme classées sur l’utilisation privative ne se retrouve a priori pas pour la para-hôtellerie. Il est donc préférable que l’investisseur paie un loyer à la société d’exploitation pour ses éventuelles périodes d’utilisation et se comporte comme n’importe quel client ;
• l’affectation de biens touristiques à une activité para-hôtelière habituelle peut être établie notamment au vu de l’utilisation de sites Internet -pour la promouvoir.

Le respect de l’ensemble de ces contraintes est de nature à sécuriser le régime fiscal et, notamment, la déduction de la TVA sur l’investissement. Il est très important d’y être attentif.

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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de novembre 2019. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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