Lettre des baux commerciaux | Janvier 2019

Si pour certains la nouvelle année rime avec bonnes résolutions et changements radicaux, en ce qui concerne les baux commerciaux, la "continuité" semble être le maître mot.

Force est de constater que bon nombre d’arrêts rendus récemment par la 3^e chambre civile de la Cour de cassation - et notamment ceux commentés dans la présente Lettre - s’inscrivent dans le prolongement direct de solutions antérieurement esquissées. Ainsi la Haute juridiction poursuit-elle dans le sens initié par une jurisprudence datant de 1997, selon laquelle à l’issue d’un bail dérogatoire, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés n’est pas requise pour revendiquer le bénéfice de l’application du statut. De même, la Cour confirme que le non-paiement de l’indemnité d’occupation ne constitue pas nécessairement une faute d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite "loi ELAN", ne concerne pas de façon significative les baux commerciaux (pour en savoir plus sur les apports de cette loi au droit immobilier, vous pouvez consulter notre guide sur les principaux apports de la loi ELAN). Pour autant, peut-on affirmer qu’il s’agit là du signe que le régime des baux commerciaux n’appellerait plus aucune correction ou commentaire ?

Rien n’est bien entendu moins sûr ; nous attendons tous avec impatience les nombreux éclairages et précisions qu’appellent bon nombre de dispositions de la "loi Pinel", dans la veine des arrêts rendus en 2018 à propos, par exemple, du droit de préemption du preneur à bail commercial statutaire, ou encore de la possibilité de répercuter comme charge locative la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (voir sur ce point notre focus).

Focus

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n'est pas une charge afférente à l'immeuble imputable au preneur La refacturation au preneur des charges et taxes, normalement imputables au bailleur, est un sujet sensible en matière de bail commercial. De longue date, la pratique consistait à prévoir des baux "nets de charges" pour le bailleur, avec des clauses très générales, et ce au détriment du preneur.  Lire plus

Généralités

• Reconnaissance d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire : l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés n’est pas requise
  Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n°17-26.126
• Requalification du bail commercial : un statut locatif peut en cacher un autre !
  Cass. 3e civ., 6 septembre 2018, n° 16-20.092

Exécution du bail

L’obligation de délivrance du bailleur : nouvelle illustration jurisprudentielle Cass. 3e civ. 11 octobre 2018, n° 17-18.553

Loyer

• La clause d'indexation peut être déclarée partiellement non écrite
  Cass. 3^e civ., 29 novembre 2018, n° 17-23.058

Fin du bail

Résiliation du bail : le motif de non-paiement de l’indemnité d’occupation peut être "couvert" par l’absence de paiement de l’indemnité d’éviction Cass. 3e civ, 14 juin 2018, n° 17-20.255

Contentieux

• Bail à loyer binaire : confirmation de la possibilité de prévoir contractuellement la compétence du juge des loyers commerciaux 
  Cass. 3^e civ., 29 novembre 2018, n° 17-27.798
• L'absence de recours à une expertise judiciaire contradictoire dans la procédure de fixation du loyer
  Cass. 3^e civ., 15 novembre 2018, n° 16-26.172

Perspectives

Loi ELAN : une grande loi aux effets relatifs en matière de baux commerciaux Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

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