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Le « sale and lease-back » sous l’angle de la TVA

Une solution inattendue et des perspectives intéressantes

18/07/2019

Les règles de TVA habituellement appliquées au sale and lease-back

Le sale and lease-back (ou cession-bail) consiste en une cession suivie de la conclusion d’un crédit-bail immobilier au profit du cédant. Celui-ci conserve ainsi la jouissance de son immeuble mais en perd la propriété. Analysée isolément, la première opération est donc la cession de l’immeuble qui, lorsqu’elle est exonérée de TVA, entraîne, le cas échéant, un reversement par le vendeur d’une fraction de la taxe antérieurement déduite (« régularisation par 20») et un transfert de droits à déduction au profit du crédit-bailleur.

Dans un arrêt Mydibel du 27 mars 2019, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) suit une tout autre analyse (CJUE, 27 mars 2019, C-201/18).

La position de la CJUE : il n’est pas nécessaire de régulariser la TVA dans le cadre d’un sale and lease-back

La Cour juge tout d’abord que l’octroi du droit d’emphytéose (assimilable à la cession de l’immeuble) et le crédit-bail concomitant forment une seule et même opération bien qu’ils ne soient pas réalisés par les mêmes personnes. Elle considère ensuite que la société Mydibel qui transfère le droit d’emphytéose au crédit-bailleur ne réalise pas une livraison de bien à ce titre, au motif que la société conserve la jouissance de l’actif dans le cadre du crédit-bail. Enfin, elle constate que l’immeuble demeure affecté à l’activité taxable de Mydibel. Elle en conclut que l’opération n’entraîne pas d’obligation de régulariser la TVA antérieurement déduite pour Mydibel.

En France, dois-je régulariser la TVA en cas d’opération de sale and lease-back ?

En France, si l’opération est bien anticipée et sauf cas particuliers, le sale and lease back est neutre au regard de la TVA. Il nous semble donc peu recommandable, sur le seul fondement de cet arrêt, de ne plus procéder aux régularisations du droit à déduction dans des situations similaires, mais il pourra être invoqué si elles ont été omises.

La portée de la jurisprudence de la CJUE sur les opérations immobilières

Finalement, c’est sur d’autres points que cet arrêt présente le plus d’intérêts. Ainsi, considérer que le sale and lease-back est une opération unique mène à la question de la nature et du traitement de celle-ci au regard de la TVA. Il pourrait s’agir d’une opération financière exonérée avec des conséquences sur les droits à déduction du crédit-bailleur.

Par ailleurs, l'importance donnée par la Cour à la jouissance pour déterminer si une livraison est intervenue au sens de la TVA conduit à s'interroger sur les implications que pourrait avoir cette décision dans d'autres hypothèses où la propriété et la jouissance sont distinguées, comme celle des démembrements de propriété.


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Cet article a été publié dans notre Lettre des baux commerciaux de juillet 2019. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.


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Amélie Retureau
Counsel
Paris