A quelles conditions la cession d’un terrain résultant d’un lotissement est-elle passible de la TVA sur marge

L’administration fiscale vient d’apporter des précisions sur le régime de TVA applicable à la revente, par un marchand de bien ou un lotisseur, ayant acquis d’un immeuble comprenant une construction et un terrain d’assiette constructible, lorsque l’intention de l’acquéreur, connue au jour de la vente (un permis d’aménager ayant été obtenu), est de diviser le lot acquis pour revendre l’immeuble bâti d’une part et le surplus comme lots de terrains à bâtir d’autre part.

En dépit de la RM Bussereau n°96679 qui exclut le régime de la marge pour la revente d’un terrain loti depuis son acquisition, la cession de l’immeuble bâti ne devrait pas poser de difficulté : elle est assujettie à la TVA sur le prix total s’il est achevé depuis moins de 5 ans, et elle est exonérée de TVA (avec faculté d’option) lorsque l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans.

Plus délicate est la question du régime de TVA de la cession du terrain à bâtir lorsque le lotisseur a procédé à l’acquisition auprès d’un non assujetti. L’article 268 du CGI prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale.

Aucune TVA n’ayant été facturée au lotisseur lors de l’acquisition, il pouvait sembler logique que le lotisseur soit passible de la TVA sur marge. Or, l’administration fiscale vient de préciser (JOAN du 30/08/2016, page 7769), que la mise en œuvre de ce régime de TVA sur marge dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total, suppose nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du Code Général des Impôts. En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, l’administration fiscale considère que la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.

Ainsi, selon l’administration, il faut une identité parfaite, tant en termes de qualification qu’en termes de caractéristiques physiques, entre le bien acquis et le bien vendu pour appliquer la taxation sur la marge. Cette position peut paraître contestable dans certains cas de figure.

Auteur

Philippe Tournès, avocat associé en TVA.

A quelles conditions la cession d’un terrain résultant d’un lotissement est-elle passible de la TVA sur marge ? – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 3 octobre 2016