Impôts : les précautions à prendre en cas de cession de titres démembrés

En principe, lorsque le nu-propriétaire et l'usufruitier cèdent conjointement leurs droits démembrés avec répartition du prix de cession, la plus-value est imposable entre leurs mains respectives, à proportion des sommes perçues. Ils peuvent toutefois s'écarter de ce régime par convention, en prévoyant soit un report d'usufruit sur le prix de cession, soit le remploi de ce prix dans l'acquisition d'autres titres démembrés.

Par une décision du 12 mars 2026, le Conseil d'Etat a précisé les conditions d'application de ce dispositif. L'imposition de la plus-value doit être déterminée au regard des clauses applicables à la date de la cession, indépendamment de la volonté ultérieurement exprimée par les parties. En l'espèce, en l'absence de décision formelle de remploi arrêtée avant la cession, les usufruitiers ont été tenus de supporter l'intégralité de l'impôt sur la plus-value.

Enregistrement ou acte authentique

Afin de prévenir de telles difficultés, il apparaît indispensable non seulement de formaliser clairement le choix opéré par les parties et d'évaluer avec précision les sommes et valeurs concernées dans la convention réglant le sort du prix de cession des titres démembrés, mais également de conférer date certaine à cette convention.

Cette formalisation présente un enjeu probatoire et fiscal majeur en ce qu'elle permet d'établir de manière incontestable que les stipulations relatives au sort du prix de cession étaient bien arrêtées avant la réalisation de l'opération et d'éviter ainsi une imposition contraire à l'intention des parties. Pour ce faire, l'article 1377 du Code civil prévoit deux modes d'attribution de date certaine : l'enregistrement ou l'acte authentique.

Article paru dans Les Echos le 27 avril 2026