Incidence des travaux hôteliers sur la détermination de la valeur locative

Afin de favoriser l’activité hôtelière, la loi n°64-645 du 1er juillet 1964 a instauré un régime spécifique concernant les travaux effectués par le preneur. Codifiée aux articles L. 311-1 et suivants du Code du tourisme, cette loi prévoit que le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité¹.

Par ailleurs, en fin de jouissance, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux dans leur état antérieur². Ces dispositions s’appliquent à tous les hôtels, quelle que soit la catégorie à laquelle ils appartiennent.

Les travaux concernés sont limitativement énumérés. Le bailleur ne peut ainsi s’opposer aux travaux suivants même s’ils ont pour conséquence de modifier la distribution des lieux :

• la distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;
• l’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision l’équipement sanitaire ;
• le déversement à l’égout ;
• l’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;
• l’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
• l’aménagement des cuisines et offices ;
• la construction de piscines.

En outre, l’article L. 311-1 alinéa 2 prévoit que le locataire ne peut effectuer les travaux sans l’accord du bailleur lorsque ceux-ci affectent le gros oeuvre. Ainsi, la latitude dont dispose le locataire n’est pas absolue puisqu’avant de procéder aux travaux, il doit notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception³. Doivent être joints à cette notification un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés.

Deux situations peuvent alors être envisagées :

• les travaux n’affectent pas le gros oeuvre : ils peuvent être entrepris dès la notification ;
• les travaux affectent le gros oeuvre : le propriétaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification pour faire part de son acceptation ou de son refus. A défaut de réponse, le bailleur est réputé accepter les travaux⁴. En cas de refus, le preneur ne peut entreprendre les travaux qu’après l’avis favorable d’une commission départementale dont la composition et le fonctionnement sont fixés par décret.

En tout état de cause, si l’immeuble fait partie d’une copropriété et que les travaux envisagés affectent les parties communes, il faudra nécessairement obtenir l’autorisation de la copropriété.

Le preneur ne pourra bénéficier des dispositions de l’article L. 311-3 du Code du tourisme pour la fixation du loyer, si, avant d’engager les travaux, il n’a pas notifié à son bailleur son intention de les réaliser, peu important que les travaux affectent ou non le gros oeuvre.

Cet article dispose que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années « à compter du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2 », le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations réalisées. Le délai de douze ans court à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés et non de l’autorisation du bailleur⁵.

En pratique, pour évaluer le loyer, l’expert judiciaire déterminera en premier lieu la valeur locative de l’hôtel dans son état actuel, soit après travaux, puis appliquera en second lieu un abattement pour neutraliser les travaux entrepris.

Notes

¹ Art. L. 311-1, Code du tourisme.² Art. L. 311-4 al. 1, Code du tourisme.³ Art. L. 311-2, Code du tourisme.⁴ Art. L. 311-2, Code du tourisme.⁵ Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n° 12-21 165.

Auteur

Sandra Kabla, avocat Counsel, droit immobilier et droit commercial

Incidence des travaux hôteliers sur la détermination de la valeur locative – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1429 du magazine Option Finance) le 18 septembre 2017