Installation de stockage d’énergie : quel bail et quelles précautions rédactionnelles ?
Le développement des installations de stockage d’énergie s'accélère en France. Ces projets supposent la conclusion de conventions foncières adaptées à leurs particularités.
Types de baux privilégiés. En pratique, lorsque de telles installations sont situées sur le foncier d’un tiers, personne privée, leurs développeurs recourent le plus souvent au bail emphytéotique (BE) ou au bail à construction (BAC), à tout le moins pour les projets situés en « zone agricole ». Ces deux contrats présentent des similitudes et notamment les avantages suivants :
- longue durée (entre 18 et 99 ans) permettant d’amortir des investissements lourds (bâtiments techniques, raccordements, postes électriques, etc.) ;
- constitution d’un droit réel permettant de sécuriser les financements consentis par des établissements prêteurs ;
- cession libre ;
- possibilité de consentir des servitudes nécessaires à l’exploitation du projet.
Le régime juridique de ces deux contrats n’est toutefois pas identique. Le BAC se distingue du BE essentiellement par :
- une obligation de construire à la charge du preneur, exclue par essence dans un BE eu égard au principe de libre usage ;
- la possibilité d’insérer des clauses restrictives d’activité du preneur.
L’emphytéote peut, quant à lui, librement construire un bâtiment neuf sur un terrain nu, surélever un bâtiment, réaliser des ouvrages souterrains ou rénover lourdement un immeuble. Il peut également transformer les bâtiments et changer leur destination. La seule limite qui s’impose à lui est de ne pas porter atteinte à la valeur du fonds.
Dans les deux cas, le bail doit être soigneusement articulé avec les autorisations administratives nécessaires, et notamment celles relatives à la règlementation ICPE.
Points de vigilance dans la rédaction du bail
1) Précautions rédactionnelles propres au BE et au BAC
Durée et formalisme : le bail doit être consenti pour plus de 18 ans et au maximum 99 ans, reçu en la forme notariée et publié au fichier immobilier. La durée retenue doit couvrir les phases de construction, d’exploitation et, le cas échéant, de démantèlement de l’installation de stockage d’énergie si celui-ci est prévu contractuellement.
Obligation générale de conservation et d’entretien : le preneur à BE doit assurer l’entretien complet des constructions existantes et de celles qu’il a élevées, y compris les grosses réparations, et ne peut dégrader ni diminuer la valeur du fonds. Dans le cadre du BAC, le preneur est tenu de conserver les constructions en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail et d’effectuer les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations. À défaut d’entretien, le bail peut être résilié.
Cession : le droit à un BAC ou à un BE est librement cessible. Toutefois, un agrément du bailleur peut être prévu, mais il doit se limiter à des critères objectifs (solvabilité, compétence technique, reprise des garanties et des obligations de démantèlement) afin de ne pas contrarier la nature réelle du droit.
Charges et assurances : le preneur supporte l’ensemble des charges, taxes et contributions. Une installation de stockage d’énergie présente notamment des risques accrus d’incendie, d’explosion et de pollution. Ces risques sont, par principe, supportés par le preneur, exploitant de l’installation. Il est donc conseillé de prévoir contractuellement l’obligation pour le preneur de souscrire des assurances spécifiques, avec des montants adaptés au projet.
Sort des ouvrages en fin de bail : par principe, le bailleur devient propriétaire, en fin de bail, des constructions édifiées par le preneur, qu’elles aient été réalisées en exécution du bail ou volontairement. Il profite des améliorations, sans indemnité. Les parties peuvent toutefois aménager contractuellement le sort des constructions et des éléments à l’issue du bail, ce qui est en pratique observé pour ce type de projet.
2) Points de vigilance au titre de la réglementation ICPE
Les installations de stockage d’énergie sont susceptibles de relever de la nomenclature ICPE, principalement au titre de la rubrique 2925, qui vise les ateliers de charge d'accumulateurs électriques
Les clauses du bail doivent ainsi être pensées et rédigées en conséquence. Il convient au besoin de prévoir notamment une condition suspensive liée à l'obtention de l’« autorisation » ICPE requise (a priori une déclaration) et à la purge des recours. Le bail doit également identifier précisément l'exploitant ICPE en titre — en principe le preneur — afin d’organiser la responsabilité des parties au bail au regard, notamment, des obligations réglementaires (dépôt et suivi du dossier, respect des arrêtés ministériels et préfectoraux, contrôles périodiques, déclaration de tout incident, etc.). Une clause relative à la remise en état du site en fin de bail est indispensable afin d’en encadrer les modalités et les objectifs (démantèlement des conteneurs batteries, gestion des batteries usagées, dépollution éventuelle, etc.). Enfin, le bail doit traiter les risques spécifiques liés à ces installations, tels que l'emballement thermique, les eaux d'extinction polluées ou encore la ventilation des locaux contenant des accumulateurs.
Enfin, une attention particulière doit être portée à la récente loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d'urgence pour la protection et la souveraineté agricoles, qui soumet la conclusion et la cession des baux emphytéotiques portant sur des biens immobiliers à usage agricole ou des terrains nus à vocation agricole à une obligation d’information préalable de la SAFER compétente (voir en ce sens
Les précautions contractuelles soulignées, adossées à une analyse rigoureuse du classement ICPE du projet, constituent le socle d'une sécurisation juridique efficace des installations de stockage d’énergie.
