Au-delà des problématiques qui peuvent se poser au niveau de la destination au sens du droit de l’urbanisme pour les activités des résidences avec services, la relation contractuelle entre le propriétaire et l’occupant de l’immeuble suscite aussi des interrogations.
Il en va ainsi du coworking, qui peut être défini comme le fait pour des professionnels de partager le même espace de travail. A cela s’ajoutent en principe des prestations de services à destination des utilisateurs dudit espace de travail. En pratique, et pour assurer la cohérence et l’harmonie de l’espace de travail partagé, le propriétaire fera appel à une entreprise du secteur. Le support contractuel de cette première relation sera dans la majorité des cas un bail commercial entre le propriétaire et ladite
entreprise. Cette dernière conclura ensuite des contrats avec les utilisateurs finaux.
Ces contrats sont de nature hybride dans la mesure où l’objet comprend, d’une part, la mise à disposition de locaux et, d’autre part, la fourniture d’un certain nombre de services. On peut penser à la mise en place d’un contrat de prestation de services ou un contrat de sous-locations.
S’agissant du coliving, il convient tout d’abord de préciser que ce terme regroupe des modes d’occupation et des réalités variés et différents. A ce jour, il n’existe aucun régime légal spécifique applicable au secteur du coliving. Tout dépendra de la destination des locaux et des modalités d’exploitation choisies mais aussi des services proposés (à ce titre, on pense notamment aux services de conciergerie, de ménage, etc.). La relation entre les occupants et l’exploitant des locaux dépendra également de la durée des contrats. A titre d’exemple, des contrats de courte durée peuvent engendrer des incompatibilités avec la destination habitation de l’immeuble. Ainsi, peut être envisagée la conclusion de baux meublés
ou mobilité. Le propriétaire peut également décider de ne pas exploiter directement et confier l’exploitation à un tiers.
S’agissant des résidences avec services, qui sont en quelque sorte un autre mode d’exploitation du coliving, les mêmes questions et interrogations se posent.
Le montage contractuel entre le propriétaire et l’exploitant s’articulera principalement autour du choix entre la conclusion d’un bail commercial ou d’un mandat de gestion. Le choix n’est pas anodin dans la mesure où il existe des différences notables : d’une part, la durée (encadrée pour le bail commercial, laissée à la discrétion des parties pour le mandat) ; d’autre part, la détention du fonds de commerce. Celui-ci sera détenu par l’exploitant dans le cadre d’un bail commercial alors qu’il restera chez le propriétaire dans le cadre d’un mandat de gestion. Un point d’attention pour les propriétaires : dans le cas de figure du mandat de gestion, le propriétaire devra être structuré sous forme de SAS ou SARL puisqu’il détient le fonds de commerce alors qu’en présence d’un bail commercial, le propriétaire pourra être structuré également sous forme de SCI.
Dans la relation contractuelle, le bailleur percevra un loyer fixe et pourra imputer au tiers exploitant, en sa qualité de preneur, les charges et réparations afférentes aux locaux loués, sous réserve des limites prévues par la réglementation. En revanche, dans le cadre du mandat de gestion, le propriétaire percevra en principe une redevance versée par le prestataire en fonction notamment du chiffre d’affaires réalisé. On peut aussi envisager une garantie de performance à la charge du prestataire, pouvant le cas échéant conduire à la résiliation du contrat.
La mise en place d’un régime juridique spécifique au coliving pourrait être souhaitable afin de mieux accompagner son développement et prendre en compte la variété de ses modes d’exploitation.
Article paru dans la lettre de l'immobilier de juin 2023
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