La France a décroché récemment et pour la troisième année consécutive, le titre de destination préférée pour les investissements étrangers. Le secteur de l’immobilier ne fait pas exception à l’attractivité de notre pays, même si les montants investis sont inférieurs à ceux réalisés au Royaume Uni ou en Allemagne, les deux autres grands marchés de l’immobilier en Europe.
Présence des investisseurs étrangers en France
En particulier depuis les années 1990, le nombre d’investisseurs étrangers a nettement augmenté pour représenter, en moyenne sur les 10 dernières années, entre 30-60 % de l’ensemble des sommes investies annuellement dans l’immobilier français. En parallèle, la présence des acteurs étrangers s’est structurée et diversifiée : d’une part, un certain nombre d’acteurs dispose d’équipes locales ; d’autre part, les secteurs d’intervention couvrent l’ensemble des métiers en lien avec les investissements, à savoir le conseil, la promotion, l’investissement et la gestion. Cette présence a notamment permis aux sociétés étrangères de continuer à investir et à gérer leur patrimoine pendant la période du Covid, durant laquelle les déplacements – notamment pour visiter des immeubles, actifs tangibles – étaient fortement restreints.
Principe de la liberté d’investissement
Le droit immobilier français (hors fiscalité) ne contient que très peu de dispositions spécifiquement applicables aux étrangers. Le principe est en effet celui de la libre acquisition et détention aussi bien des terrains que des immeubles. Une difficulté juridique peut se poser quant à la représentation et l’habilitation des signataires d’une société étrangère dans un contrat. Pour les actes authentiques, le notaire a l’obligation de s’assurer aussi bien de l’identité du signataire que du pouvoir pour engager la partie. S’agissant des contrats sous seing privé, ce sont en principe les avocats qui procèdent à cette vérification. En pratique, il sera demandé au signataire de justifier d’une chaine de pouvoirs clairement établie.
A ce titre, en ce qui concerne le fonctionnement des sociétés étrangères, et compte tenu du droit étranger applicable, il sera généralement demandé au signataire de produire une opinion sur la capacité du signataire établie par un avocat local.
Restriction à la liberté d’investissement
Certains secteurs échappent à cette règle, notamment dans l’hypothèse où la transaction envisagée inclut la remise ou l’accès à des données sensibles. Au sens de la réglementation française, les données sensibles sont essentiellement des données en relation avec la sécurité de l’Etat. On pense aux secteurs de la Défense, au militaire et à la police. D’autres données imposent également une autorisation avant achat : celles liées à la cybersécurité et à la cryptologie. La cybersécurité revêt un caractère stratégique et sensible, puisqu’elle permet de sécuriser justement l’accès aux données sensibles. Quant à la cryptologie, il s’agit d’un nouveau secteur qui s’inscrit dans un monopole d’Etat – depuis exercé au niveau européen – celui de la monnaie. L’Etat se montra encore méfiant à l’égard de ce secteur en raison de son opacité.
L’acquisition et l’accès aux données sensibles sont notamment à prendre en considération pour des acquisitions d’immeubles
pouvant abriter lesdites données. On pense spécialement aux data centers. Dans ce cas, il convient de réaliser une analyse détaillée aussi bien des sociétés logeant leurs serveurs dans un data center que de leur activités précises. Ainsi, des sociétés privées peuvent disposer de données sensibles notamment dans le cadre de contrats de sous-traitance avec l’Etat. L’analyse sera alors accompagnée d’une analyse contractuelle : si un serveur peut contenir des données sensibles, le mode d’accès aux données est également à prendre en compte.
Article paru dans la lettre de l'immobilier d'avril 2023
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