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Mise en location saisonnière de sa résidence principale : attention aux incidences fiscales

il ne faut pas perdre de vue que cette mise à bail est susceptible d’entraîner des incidences fiscales

16/07/2020

Face à la pratique de plus en plus répandue qui consiste à mettre en location saisonnière sa résidence principale, il convient d’être averti des incidences fiscales pouvant en résulter.

La mise en location quelques semaines ou quelques mois du bien qui constitue, le reste de l’année, la résidence principale de son propriétaire, peut être un bon moyen pour lui de faire face aux charges de son habitation ou encore d’adoucir le coût d’un lieu de villégiature.

Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que cette mise à bail est susceptible d’entraîner des incidences fiscales.

1. Impôt sur le revenu

 Sauf cas très particuliers d’exonération, les revenus tirés de cette mise en location doivent être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) d’autant que, si le propriétaire recourt aux services d’une plateforme en ligne, cette dernière adressera à l’administration fiscale un document annuel faisant apparaître un certain nombre d’informations relatives à ses utilisateurs, tel que le montant total brut des transactions qu’ils ont réalisées par son intermédiaire au cours de l'année civile précédente.

Par ailleurs, il faut savoir que les revenus tirés de telles locations sont imposables non dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dès lors que le bien sera loué meublé.

1.1 Caractère professionnel ou non de la location

Plus précisément, ces revenus sont imposables dans la catégorie des BIC professionnels si les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros et si ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’IR.

Si ces deux conditions ne sont pas cumulativement remplies, ce qui est le cas le plus fréquent, les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des BIC non professionnels.

La distinction entre le régime des loueurs en meublé professionnels et loueurs en meublé non professionnels n’est pas neutre.

En particulier, dans le cas où l’activité réalisée est déficitaire, le loueur en meublé non professionnel peut imputer ses déficits sur les seuls revenus provenant d’une telle activité au cours des 10 années suivantes tandis que le loueur professionnel peut – sous quelques réserves – imputer sans limitation ses déficits sur son revenu global.

Par ailleurs, et sous réserve que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans à la date de la cession du bien loué, les plus-values des loueurs professionnels peuvent être exonérées, en totalité ou en partie, lorsque la moyenne des recettes tirées de la location n’excède pas certains seuils. Cette règle d’imposition ne concerne toutefois pas la fraction de la plus-value afférente à l’utilisation privée du bien.

1.2 Régime d’imposition des loyers

Qu’ils soient loueurs en meublé non professionnels ou professionnels, les contribuables pourront bénéficier du régime « micro-BIC » à condition toutefois, pour les professionnels, de réaliser des recettes inférieures à 72 600 euros. Ce régime présente l’avantage de la simplicité car permet notamment de déterminer le résultat imposable par application d’un simple abattement forfaitaire de 50 % au chiffre d’affaires réalisé.

Les loueurs peuvent toutefois opter pour un régime d’imposition de leur résultat au réel. Ce régime nécessite d’établir un bilan et un compte de résultat mais peut s’avérer avantageux pour les contribuables qui peuvent déduire des charges (d’amortissement notamment) pour un montant supérieur à 50 % de leurs recettes.

2. Autres impôts

Les recettes tirées de la mise en location ponctuelle d’une résidence principale sont par ailleurs soumises à prélèvements sociaux. Il s’agit dans la plupart des cas des prélèvements au titre des revenus du patrimoine au taux de 17,2 %.

En revanche, la location ne devrait pas être soumise à la TVA si le bailleur n’offre pas a minima un ensemble de services assimilables aux services hôteliers, à savoir petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception.

Par ailleurs, si la location est considérée comme accidentelle, elle devrait pouvoir être exonérée de contribution économique territoriale (CFE et CVAE).  Dans le cas où cette location est renouvelée et présente un caractère plus périodique (donc non accidentel), le contribuable bailleur devrait toutefois pouvoir être exonéré de ladite contribution si la collectivité qui en bénéficie (commune ou établissement public de coopération intercommunale) n’a pas pris de délibération contraire, et ce même si le propriétaire confie à une société de gestion ou à une agence le soin de louer son habitation.

La connaissance par le loueur du traitement fiscal des recettes qui seront générées par la mise en location lui permettra de calculer au plus juste la rentabilité de l’opération et d’éviter toute discussion à ce titre avec l’administration fiscale.

Article paru dans Le Revenu le 06/07/2020


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