Peut-on loger des résidences services dans tout type de fonds immobilier ?

Ces activités ne sont pas toujours compatibles avec les contraintes réglementaires ou fiscales auxquelles sont soumis certains fonds immobiliers.

Les sociétés d’investissement immobilier cotées, SIIC

Les SIIC et leurs filiales ayant opté pour le régime de l’article 208 C du Code général des impôts (CGI) doivent avoir pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location.
N’étant pas soumises à une exclusivité d’objet, elles peuvent exercer des activités autres que celles répondant à leur objet principal, sans perdre le bénéfice de leur exonération fiscale.
Cette souplesse les autorise à détenir et louer des meubles équipant des résidences services, voire à assurer elles-mêmes les
prestations de services accessoires en lien avec ces résidences.
Il reste que l’exonération d’impôt sur les sociétés (IS) ne s’étend ni aux revenus tirés de la location meublée ni aux autres activités dites « accessoires », pour lesquelles la valeur brute des actifs utilisés ne doit pas excéder 20  % du total de l’actif brut de la société¹.

Les organismes de placement collectif en immobilier, OPCI

Les OPCI sont soumis à une condition stricte d’objet, qui leur interdit d’envisager une activité autre que locative, même accessoire.
La liste des actifs qu’ils peuvent détenir, définie de façon stricte par le Code monétaire et financier (immeubles, droits réels immobiliers et titres de filiales ou fonds immobiliers) a été élargie² aux « meubles meublants, biens d’équipement ou biens meubles affectés (aux) immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers » ce qui les autorise à pratiquer la location meublée.
Le régime fiscal de cette activité diffère selon la structure retenue.

Pour les OPCI constitués sous forme de SPPICAV, l’exonération d’IS, totale, couvre aussi bien les revenus des immeubles loués
nus que ceux loués meublés. Pour les OPCI constitués sous forme de FPI, leur régime de transparence fiscale impose de distinguer les revenus des immeubles loués meublés (taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) de ceux loués nus (taxés dans la catégorie des revenus fonciers). Quant aux filiales d’OPCI soumises au régime SIIC, elles sont taxées à l’IS sur les revenus issus de la location meublée.

Les sociétés civiles de placement immobilier, SCPI

Comme les OPCI, les SCPI ne peuvent exercer une activité autre que locative, même accessoire. La liste des actifs qu’elles peuvent détenir est encadrée encore plus strictement et n’a pas été étendue aux « meubles meublants, biens d’équipements ou biens meubles affectés aux immeubles ».
Oubli ? Volonté de privilégier les OPCI ? Elargissement jugé inutile (les SCPI pouvant déjà acquérir les «  équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles ») ?
Cette dernière hypothèse ne convainc pas, car la liste des équipements nécessaires à
l’utilisation des immeubles³ n’a jamais inclus les meubles meublants.
En l’état, les SCPI restent donc cantonnées à l’acquisition des murs de résidences services.

Autres structures

Pour les sociétés civiles immobilières, l’exercice d’une activité commerciale n’est pas compatible avec leur translucidité  fiscale, sauf à ce que les recettes de nature commerciale n’excèdent pas 10 % de leurs recettes brutes annuelles⁴ , ce qui leur offre une (petite) fenêtre de diversification dans la location meublée.

Enfin, pour les sociétés à objet strictement immobilier⁵ éligibles comme support en UC des contrats d’assurance-vie, la décision
d’investir dans des résidences services devra être envisagée avec précaution, leur patrimoine devant être exclusivement composé d’immeubles bâtis ou de terrains.

Article paru dans la lettre de l'immobilier de juin 2023

1. BOI-IS-CHAMP-30-20-10 n°360.
2. Loi n°2015-990 du 6 août 2015, article 139.
3. BOI-IS-CHAMP-20-10-20 n°480.
4. BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320.
5. Code des assurances, articles R. 131-1, I, 2° et R.
332-2, 9° bis.

En savoir plus sur notre cabinet d'avocats

Avec plus de 80 avocats spécialisés en droit de l’immobilier et de la construction, notre cabinet d'avocats compte l’une des équipes les plus importantes de la place française en opérations immobilières. L’équipe immobilier travaille en étroite collaboration avec plus de 200 avocats du cabinet dans des expertises connexes : droit fiscal, Corporate/Fusions et acquisitions, Private Equity, etc.

A propos de notre cabinet d'avocats

Expertise : Droit immobilier & construction

Nous contacter