Point sur la réforme de la fiscalité de l’urbanisme

La loi du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a modifié significativement le régime de la taxe d’aménagement. L’entrée en vigueur de la réforme était prévue au plus tard le 1er janvier 2023 (voir notre flash info du 2 février 2021).

La loi a par ailleurs habilité le Gouvernement à prendre par voie d’ordonnance "toute mesure relevant du domaine de la loi relative aux impositions prévues aux articles L. 331-1 à L. 331-34 et L.520-1 à L.520-23 du Code de l'urbanisme ainsi qu'aux articles L. 524-2 à L. 524-16 du Code du patrimoine » pour regrouper les dispositions les régissant au sein du Code général des impôts (CGI) et du Livre des procédures fiscales, notamment en : 

• améliorant leur lisibilité ;
• procédant aux mesures de coordination, d'harmonisation et de simplification nécessaires.

L’ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 a ainsi été prise en application de la loi de finances susvisée. Elle est complétée par le décret n° 2022-1102 du 1er août 2022 et le décret n° 2022-1188 du 26 août 2022. Voici les principales mesures qui viennent compléter la loi du 29 décembre 2020 et qui sont entrées en vigueur le 1er septembre 2022.

Nouveau régime de la TA et de la RAP fixé dans le Code général des impôts

L’ordonnance crée : 

• un nouveau titre : "Impositions perçues au profit des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale" dont le chapitre 1er, section 1 est consacré à la taxe d’aménagement (TA). Ce sont les nouveaux articles 1635 quater A et suivants.
• Une nouvelle section XXIII "Taxe d’archéologie préventive" (TAP) relative à l’ancienne part Logement de la redevance d’archéologie préventive.

Par ailleurs, si la majorité des articles sont abrogés au sein du Code de l’urbanisme (article L.331-5 à L.331-16) et repris – sans toujours conserver la même rédaction - dans le CGI, certaines dispositions subsistent. Notamment, demeurent dans le Code de l’urbanisme les dispositions générales relatives à la taxe d’aménagement prévues aux articles L.331-1 à L.331-4.

Nouvelles modalités déclaratives

Avant la réforme, il appartenait au redevable des taxes d’urbanisme de remplir la partie du Cerfa de la demande d’autorisation d’urbanisme intitulée "Déclaration des éléments nécessaires au calcul de l'imposition". Cette déclaration était effectuée en même temps que la demande d’autorisation d’urbanisme. 

Mais les modalités déclaratives de la TA et sa date d’exigibilité ont été modifiées par la loi de finances pour 2021 et ses textes d’application :

•  La TA est exigible à la date d’achèvement des opérations imposables. Cette date est celle de la réalisation définitive des opérations au sens du I de l'article 1406 du CGI.
• Les éléments nécessaires à l’établissement de la TA sont déclarés dans les 90 jours de son exigibilité.
• Le cas échéant, les éléments nécessaires à l’établissement des acomptes sont déclarés avant le 7e mois qui suit la délivrance de l’autorisation d’urbanisme (cf. ci-après sur la notion d’acomptes).

Les formalités déclaratives sont dématérialisées.

Le redevable de la TA (et de la TAP) doit remplir un formulaire par voie électronique via le service mis à disposition par l’Administration : "Gérer mes biens immobiliers" sur la plateforme impôts.gouv.fr. Les propriétaires de plus de 200 biens disposent d’une interface dédiée spécifique leur permettant de téléverser les éléments déclarés.

La déclaration en ligne doit comprendre notamment : 

• l’identité et les coordonnées du redevable ;
• les éléments d'identification et de localisation de l'opération imposable ;
• la nature de l'opération ;
• si le redevable est titulaire d'un certificat d'urbanisme, le numéro du certificat ;
• les éléments permettant de déterminer les conditions d'application des exonérations ;
• les surfaces des constructions ;
• les éléments permettant de déterminer la valeur des aménagements et installations ;
• la date d'achèvement des opérations imposables.

Ces nouvelles modalités déclaratives s’appliquent aux opérations soumises à autorisation d’urbanisme dont les demandes initiales ont été déposées depuis le 1er septembre 2022.

Les formulaires de demande d’autorisation d’urbanisme ont été modifiés en conséquence (Cerfa 13409*10 ; Cerfa 13406*10).

Création de la notion d’acomptes

L’ordonnance met en place un système d’acomptes pour les projets ayant une surface taxable[1] de plus de 5 000 m2. Pour ces derniers, le redevable doit verser : 

• un premier acompte dont le montant est égal à 50 % du montant de la TA le 9e mois suivant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme ;
• un second acompte dont le montant est égal à 35 % du montant de la TA le 18e mois suivant la délivrance de l'autorisation d'urbanisme. 

Ce système d’acomptes permet ainsi à la collectivité de percevoir 85 % du montant de la TA dans les 18 mois suivant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Le paiement de la TA n’est donc pas intégralement reporté à l’achèvement des travaux comme cela avait été envisagé par la loi de finances. Il devra être réalisé quasi-intégralement après délivrance de l’autorisation d’urbanisme et souvent, avant même le début des travaux.

Le calcul sera effectué au vu des éléments figurant dans la demande initiale d’autorisation d’urbanisme.

Modification des dates des délibérations instituant la taxe d’aménagement

Pour rappel, aux termes de l’ancien article L.331-5 du Code de l’urbanisme, les délibérations instituant la taxe d’aménagement devaient être prises "au plus tard le 30 novembre pour entrer en vigueur au 1er janvier de l'année suivante" et "notifiées aux services fiscaux au plus tard le premier jour du deuxième mois qui suit la date à laquelle elles ont été adoptées".

L’ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 modifie ces délais. Ainsi, l’article 1639 A du Code général des impôts prévoit que les délibérations "fixant le taux de la taxe d'aménagement conformément à l'article 1635 quater L sont prises avant le 1er juillet pour être applicables à compter de l'année suivante", sous réserve d’avoir été "notifiées aux services fiscaux dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle elles ont été adoptées". Cette notification devra être effectuée via le portail dédié DELTA. 

Une dérogation a été mise en place en ce qui concerne l’année 2022 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2023. Les collectivités locales pouvaient prendre leur délibération jusqu’au 1er octobre 2022.

Soumission de certaines exonérations au droit européen

Le règlement (UE) n °1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis dispose que, sauf règle spéciale, les aides inférieures à 200 000 euros sur une période de trois exercices fiscaux ne sont pas des aides d’État, et dont donc conformes au droit de l’Union européenne. Ce principe s’applique aux exonérations fiscales qui, dans la mesure où elles constituent un avantage financier indirect, peuvent être considérées comme des aides d’État (e.g. : CJUE, 18 juillet 2013, Aff. C-6/12, P Oy).

L’ordonnance subordonne le bénéfice de certaines exonérations en matière de TA au respect de cette règle européenne par les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L.411-2 du Code de la construction et de l'habitation, les sociétés d'économie mixte mentionnées à l'article L.481-1 du même code et les sociétés anonymes de coordination entre les organismes d'habitations à loyer modéré.

Cette disposition spécifique vise les constructions de locaux d’habitation et d’hébergement mentionnés aux articles 278 sexies et 296 ter du CGI, aux activités agricoles, et centres équestres de loisir (exonération de plein droit) ainsi que les locaux industriels, commerces de détail et maisons de santé (exonérations facultatives et abattement).
 

(1) La surface de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculées à partir du nu intérieur des façades du bâtiment dans des conditions définies par décret

Flash info Immobilier | Point sur la réforme de la fiscalité de l'urbanisme | Novembre 2022

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