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Profiter de la baisse des valeurs pour donner un bien immobilier

La difficulté réside dans le fait de savoir quelles valeurs d’actif seront affectées

01/07/2020

La pandémie de Covid-19 a durablement affecté les économies des pays qu’elle a touchés et la France n’échappera sans doute pas à une crise dont l’ampleur n’est cependant pas encore parfaitement quantifiable.

La difficulté réside dans le fait de savoir quelles valeurs d’actif seront affectées et si cette affectation sera durable.

L’immobilier est ainsi particulièrement concerné tant les hausses étaient continues dans certains secteurs et l’on est inévitablement amené à se demander s’il convient de profiter d’une éventuelle baisse des valeurs pour procéder à des donations.

En matière d’immobilier de rendement ou d’immobilier affecté à la résidence principale ou secondaire, il n’existe pas de régime de faveur (pas de possibilité par exemple de bénéficier du régime du pacte Dutreil sauf à ce que les immeubles soient affectés à une exploitation professionnelle mais auquel cas, ce sont soit les titres de la société qui exerce l’activité professionnelle soit l’entreprise individuelle qui font l’objet de la donation), de telle sorte qu’au-delà du démembrement de propriété, c’est en fait uniquement la valeur des biens donnés qui déterminera le montant des droits dus.

Il découle de l’article 761 du Code général des impôts que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties.

Et pour le contrôle des droits d'enregistrement, l'administration des impôts tire de l’article L 17 du Livre des Procédures fiscales le droit de rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans un acte ou une déclaration.

La question est dès lors de savoir s’il peut être d’ores et déjà considéré que la crise sanitaire a entraîné une baisse des valeurs des immeubles et comment l’apprécier pour les besoins de la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

Force est de constater sur ce point , que les méthodes d’évaluation des immeubles retenues par l’administration fiscale en cas de contrôle et par la jurisprudence de la Cour de cassation se prêtent mal à une anticipation des effets de la crise.

La loi fiscale ne définit pas la valeur vénale, mais la jurisprudence et la doctrine administrative considèrent qu'elle correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance.

Cette valeur doit principalement être déterminée, sauf cas exceptionnel lié à la spécificité du bien par exemple, par comparaison avec des mutations en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires, les autres méthodes d'évaluation (notamment par le revenu ou par réajustement d'une valeur antérieure) pouvant être utilisées soit à titre de recoupement, soit en l’absence de mutations significatives.

On comprend dès lors que la nécessité de se fonder sur des mutations intervenues ou sur des revenus réalisés, si cette méthode est retenue, ne permet pas d’anticiper les effets attendus ou craints de la crise liée au Covid19. En d’autres termes, la valeur vénale des immeubles qui feraient l’objet de donations à ce jour resterait très vraisemblablement celle en vigueur avant le début de la crise et il conviendrait ainsi d’attendre que de nouvelles mutations interviennent à des conditions dégradées ou bien encore que les loyers des immeubles donnés à bail baissent ou ne s’apprécient plus comme prévu, pour que les valeurs de donation puissent se justifier.

Peut-on par ailleurs anticiper une baisse des valeurs immobilières ? Ici encore, la jurisprudence constante de la Cour de cassation paraît s’y opposer puisque la règle est que la valeur vénale d'un bien doit être déterminée à la date du fait générateur de l'impôt, à savoir à la date de la mutation et que, d’une part, ne peuvent pas être ainsi pris en compte des éléments de référence postérieurs au fait générateur de l'impôt, et que, d’autre part, sont en principe sans incidence les circonstances ou événements postérieurs au fait générateur, sauf lorsqu'ils sont de nature à révéler la valeur du bien à cette date.

Des rares exemples donnés par la jurisprudence, il ne paraît pas que des événements exceptionnels du type de celui que nous venons de vivre, pourraient justifier l’application d’un abattement ou d’une décote forfaitaire sur la valeur des biens telle que ressortant du marché immobilier au début de l’année 2020.

A supposer enfin que des baisses de valeur exceptionnelles puissent être justifiées, il peut être imaginé qu’elles ne soient que temporaires quand bien même cette circonstance ne ferait pas obstacle aux donations aux valeurs dégradées.

On perçoit la difficulté dans ces conditions, en présence par exemple de plusieurs enfants, et sauf à procéder à des donations partages égalitaires, à gérer de telles donations.

La prudence s’impose donc tant en termes de valeurs que de choix des bénéficiaires des donations qui pourraient être envisagées.

Article paru dans Le Revenu le 01/07/2020


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