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Flash info Immobilier | La fin du risque d'imprescribilité en matière de redevance pour création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France

20/09/2010

Le délai de prescription de la redevance pour création de bureaux préoccupe de longue date les investisseurs lors des cessions d'immeubles, ou de sociétés les détenant, comportant de tels locaux.

Les dispositions de l'article L.520-2 C. Urb. ne résolvent pas les difficultés en ce domaine. Elles prévoient en effet, s'agissant de l'avis de mise en recouvrement de ladite redevance, qu'il « doit être émis dans les deux ans qui suivent soit la délivrance du permis de construire, soit la non-opposition à la déclaration préalable prévue à l'article L. 421-4, soit le dépôt de la déclaration prévue à l'article L. 520-9, soit, à défaut, le début des travaux ».

L'interprétation de cette rédaction était jusqu'alors source d'un débat doctrinal relatif au point de départ du délai de prescription en cas de création des surfaces de bureaux (ou de transformation à cet usage de surfaces existantes) en infraction avec la législation de l'urbanisme : absence de permis de construire ou de déclaration.

L'administration considérait qu'en pareil cas, le délai commençait à courir seulement à compter du procès-verbal de constat d'infraction (Circulaire n°86-12 du 31 janvier 1986), ce qui faisait craindre une imprescriptibilité du délai de reprise, notamment en raison de la grande difficulté à démontrer que l'existence de ces surfaces avait été portée à la connaissance de l'administration. Cette position encourait les critiques de la doctrine, l'administration fiscale ajoutant au texte de loi. En cas d'infraction au droit de l'urbanisme, l'article L.520-2 précité, en ce qu'il indiquait « ou, à défaut, le début des travaux », était donc invoqué à l'appui d'une thèse visant à prétendre que le délai de prescription aurait couru à compter du début des travaux.

Par un arrêt du 30 juillet 2010, le Conseil d'Etat tranche ce débat, et adopte une solution qui diffère des deux théories ci-dessus.

Désormais, deux délais peuvent trouver à s'appliquer, selon la situation des surfaces de bureaux au regard de la législation des autorisations d'urbanisme :

  • lorsqu'aucun permis de construire ou déclaration (« déclaration de travaux » avant l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme, le 1er octobre 2007, « déclaration préalable » depuis lors) n'était requis, et donc en l'absence d'infraction à cet égard, le délai de prescription est celui de l'article L.520-2 précité, soit deux ans à compter du début des travaux.
  • En revanche, lorsque ces travaux n'ont pas fait l'objet du permis de construire ou de la déclaration applicable, en infraction à la législation d'urbanisme, alors le délai de prescription est celui de l'article L.186 du LPF, c'est-à-dire 6 ans à compter de l'achèvement des travaux ou des aménagements exécutés sans autorisation ou sans déclaration.

Le Conseil d'Etat considère donc que la formule « à défaut, le début des travaux », adoptée par l'article L.520-2, s'applique au seul cas de création de bureaux ne nécessitant pas d'autorisation d'urbanisme. En pratique, ces hypothèses seront peu nombreuses.

Ainsi, en toute hypothèse, un délai de prescription sera désormais opposable à l'administration lorsqu'elle tentera de recouvrer la redevance exigible, même lorsqu'elle prétendra n'avoir pas eu connaissance de la réalisation des surfaces de bureaux litigieuses.

Cette décision permettra, en outre, d'envisager les garanties précises accompagnant les cessions des actifs immobiliers ou des sociétés les détenant.

Les avocats de notre département Droit Immobilier - Droit Public demeurent à votre disposition pour vous assister et vous conseiller dans le cadre de vos cessions ou acquisitions.

Contacts :

Philippe Riglet, François Tenailleau, Jean-Luc Tixier, avocats associés

Céline Cloché-Dubois, Vanina Ferracci, Avocats

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