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Incertitudes autour des critères du caractère lucratif de la gestion d’un patrimoine immobilier

article 206, 1 du Code général des impôts (CGI)

14/05/2020

Les immunités et privilèges consentis aux Etats étrangers ont une portée limitée. Ainsi, les Etats étrangers ne peuvent pas exercer, en franchise d’impôt, une activité qui, eu égard à son objet et aux conditions dans lesquelles elle est mise en œuvre, relève d’une exploitation à caractère lucratif.

L’article 206, 1 du Code général des impôts (CGI) assujettit à l’impôt sur les sociétés (IS), outre des sociétés telles que les sociétés anonymes ou les sociétés en commandite par actions, toute personne morale qui se livre à une exploitation ou à des opérations à caractère lucratif1 . Bien que n’étant pas explicitement mentionnés, les Etats étrangers ne sont pas exclus des personnes passibles de l’IS.

C’est en ce sens que s’est prononcé le Conseil d’Etat2 en confirmant l’assujettissement de l’Etat du Koweït à l’IS au titre des revenus locatifs qu’il tirait de la location nue d’un bien immobilier, en l’occurrence la Tour Manhattan située dans le quartier de La Défense. La position du Conseil d’Etat résulte d’un questionnement en deux temps3 :

  • eu égard à sa nature, l’activité est-elle également exercée par des entreprises privées concurrentes ? ;
  • s’agissant des conditions d’exercice de cette activité, sont-elles similaires à celles pratiquées par les entreprises commerciales concurrentes : produit, public, prix, publicité ?

Sur la base des constatations de la Cour d’appel (loyers de marché, clientèle composée de sociétés commerciales, etc.), le Conseil d’Etat a déduit que l’activité exercée par l’Etat du Koweït relevait d’une exploitation à caractère lucratif passible de l’IS. Il considère donc que la détention et la mise en valeur d’un patrimoine immobilier par un Etat étranger, nonobstant le caractère désintéressé de sa gestion, procède d’une exploitation à caractère lucratif.

Pourtant, conformément à l’article 206, 5 du CGI, la simple perception de revenus locatifs ne devrait pas être de nature à caractériser une exploitation à caractère lucratif. Il ressort des conclusions du Rapporteur public que c’est la nature particulière de l’actif loué qui a conduit le Conseil d’Etat à juger le contraire : le caractère lucratif de l’activité exercée en France par cet Etat étranger procéderait d’un investissement et d’un rendement immobilier «à grande échelle» qui ne se limiterait pas à une location nue comme le pratiquerait «un particulier bon père de famille». De même, la location d’une tour de 110 mètres de haut supposerait que l’Etat étranger exerce une activité comparable à celle d’une «grande foncière» qui le placerait en concurrence avec d’autres sociétés de forme commerciale.

Or, l’absence de critère clair et sécurisé de distinction entre un mode d’exploitation propre au «bon père de famille» et celui qui serait spécifique à une «grande foncière» est, selon nous, fortement regrettable. Elle est forcément source d’insécurité juridique pour l’ensemble des opérateurs réputés agir dans le cadre d’une gestion désintéressée, alors même que le Rapporteur public s’était attaché à maintenir une portée utile à l’article 206, 5 du CGI pour les associations, les fondations ou pour les collectivités dont l’activité principale est non lucrative. Les conséquences peuvent être lourdes. La reconnaissance de la qualité de redevable de l’IS pour ces opérateurs entraînerait la soumission à l’IS de l’ensemble de leurs revenus et, notamment, de la quote-part des bénéfices des sociétés de personnes qu’ils détiennent (article 218 du CGI). Or, en l’absence d’exploitation lucrative, nous rappellerons que les revenus locatifs perçus directement par ces derniers sont soumis à une imposition réduite de 24 % (article 219 bis du CGI) et ceux réalisés par l’intermédiaire d’une société de personnes ne souffrent aucune imposition. Aussi faut-il souhaiter que la portée de la décision du Conseil d’Etat reste limitée à ce que le Rapporteur public a pu qualifier de «cas très particulier». 


1. CE, 24 mai 2006, n° 278737 et CE, 16 mai 2018, n° 398055.

2. CE, n° 421913, 22 janvier 2020.

3. Il s’agit des critères dégagés par le Conseil d’Etat afin d’apprécier la lucrativité des opérations réalisées par les organismes publics français (CE, 20 juin 2012, n° 341410).


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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de mai 2020. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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Thierry Granier
Associé
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Yacine Bousraf
Avocat
Paris