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Le démembrement de propriété

quelques zones d’ombre persistent

14/05/2020

La réforme de 2010 a instauré une règle claire et unique, prévoyant que les opérations portant sur les droits réels immobiliers relèvent du régime de TVA applicable à l’immeuble auquel ces droits se rapportent (article 257 I 1 1° du Code général des impôts - CGI). Les droits démembrés tels la nue-propriété ou l’usufruit relèvent de cette disposition.

L’application de la TVA soulève néanmoins certaines difficultés dont voici deux illustrations.

Nue-propriété et neutralité de la TVA

Le traitement de l’usufruit immobilier est assez simple au regard de la TVA. Dès lors qu’il confère à son détenteur le droit d’user de l’immeuble et de tirer les fruits de son exploitation, la taxe qui grève, le cas échéant, sa constitution ou son acquisition est déductible dans les conditions de droit commun, autrement dit, si l’immeuble est utilisé pour la réalisation d’une activité soumise à la taxe.

Le démembrement peut en revanche générer une rémanence de taxe sur le prix de constitution ou d’acquisition de la nue-propriété. Sauf à ce que ce droit soit l’objet même d’un négoce, sa détention ne caractérise pas une activité économique et le nu-propriétaire est donc considéré comme un non-assujetti qui n’est pas en droit de récupérer la taxe qui grèverait l’acquisition de son droit, quelle que soit l’activité à laquelle l’immeuble est destiné.

L’Administration admet que cette taxe puisse être transférée à l’usufruitier, mais les conditions d’application de cette solution en limitent en pratique la portée. En l’état actuel de la doctrine de l’Administration (BOI-TVAIMM-10-30-§ 200 complété par une réponse ministérielle Pauget du 2 avril 2019 n° 17425), le transfert du droit à déduction de la taxe grevant la nue-propriété n’est en effet possible que si les conditions suivantes sont réunies :

  • l’usufruitier utilise l’immeuble pour une activité ouvrant droit à déduction ;
  • le nu-propriétaire a également la qualité d’un assujetti à la TVA ; et
  • les droits démembrés sont immobilisés chez chacun de leur détenteur.

Ces conditions sont, selon l’Administration, imposées par la directive TVA qui ne permet le transfert de la TVA qu’entre deux assujettis et au titre de biens d’investissement.

Cela signifie toutefois, en particulier lorsque le démembrement intervient dès la livraison par un promoteur d’un immeuble destiné par l’usufruitier à la réalisation d’une activité soumise à la TVA, que la taxe ne pourra être intégralement récupérée que si la nue-propriété est acquise par une personne ayant (par hypothèse par ailleurs) une activité économique lui conférant la qualité d’un assujetti à la TVA qui affecte ce droit réel à son patrimoine professionnel.

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Lire également : Réforme des règles de TVA et de droits de mutation des opérations immobilières : quel bilan 10 ans après ?

Nue-propriété et taux applicable au logement intermédiaire

L’article 279 0 bis A du CGI prévoit depuis 2014 l’application du taux réduit de 10 % à la construction de logements intermédiaires.

Contrairement aux dispositions applicables au logement social, le législateur n’a pas précisé le sort des droits démembrés portant sur un immeuble destiné au logement intermédiaire. Il est vrai que la règle d’assimilation des droits réels au sous-jacent fixée par la réforme de 2010 n’impose en principe plus de dispositions propres aux droits démembrés.

Pour autant, les conditions d’application du taux réduit au logement intermédiaire soulèvent, en cas de recours à un financement par démembrement de propriété, une interrogation persistante quant au fait de savoir si les conditions tenant à la qualité de l’investisseur que prévoit ce régime s’appliquent concomitamment au nu-propriétaire et à l’usufruitier. Il nous semble que l’intention du législateur était de viser le seul usufruitier, mais le doute mériterait d’être levé.


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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de mai 2020. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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Auteurs

Elisabeth Ashworth
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Paris
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Corinne Reinbold
Counsel
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