Lettre Construction-Urbanisme | Mars 2018

L’édition du printemps 2018 de cette lettre retiendra nécessairement votre attention : aux traditionnels sujets relatifs à la construction s’ajoute l’éclosion des thématiques traitant de l’urbanisme ; la lettre "CU" traitera désormais de ces deux matières. Ce choix s’explique par la demande manifestée en ce sens, à laquelle la récente croissance substantielle de notre équipe nous a permis de répondre favorablement.

Ce numéro révèle, une fois de plus, l’évolution constante de matières que l’on aurait raisonnablement pu croire explorées et stabilisées depuis leur institution: l’on pense notamment au droit de la vente en l’état futur d’achèvement (cinquantenaire) et à celui de la responsabilité des constructeurs (presque quarantenaire).

Et pourtant la position du locataire face à la garantie décennale demeure, comme développé, atypique, même si la jurisprudence admet quelques exceptions. Ce qui peut, ou non engager la responsabilité des constructeurs (nature et ampleur) reste toujours un sujet brûlant, telle la question des désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existants, selon qu'ils rendent, ou non, l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Les obligations de l’architecte chargé d'une opération de construction ou de réhabilitation sont aussi le siège de nombre de décisions. L’expérience montre que ceci est fort logique : l’architecte est un professionnel de la construction et de l’urbanisme auquel il est demandé que le fruit de sa conception s’accorde avec toutes les exigences qui s’imposent à l’opération donc il est chargé.

La VEFA n’est pas de reste dans cette édition avec deux sujets cruciaux pour le vendeur : d’une part la prescription de son action en paiement du prix contre un accédant personne physique agissant à des fins personnelles et d’autre part le contrôle des critères de l'achèvement tel que défini par l'article R.261-1 du Code de la construction et de l’habitation.

La place qu’occupe la notion de fraude en droit de l’urbanisme est toujours de choix ; le cas du pétitionnaire ayant frauduleusement attesté de sa qualité pour déposer l’illustre.

La qualité pour agir contre un permis de construire (en l’espèce celle d’une association de défense du cadre de vie d’un quartier), et les travaux susceptibles de donner lieu à déclaration de culpabilité nourrissent eux aussi la réflexion et le contentieux.

Focus
Bénéficiaires de la garantie décennale : la situation du locataire
Pierre angulaire de la responsabilité spéciale des constructeurs, l’alinéa 1er de l’article 1792 du Code civil dispose que "tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination"."

Contrats de construction 

• L'action en paiement du vendeur "professionnel" d'immeuble à construire à l'encontre d'un acquéreur "consommateur" : Quel délai de prescription applicable ?
  Cass. 3e civ., 26 octobre 2017, n° 16-13.591 et 16-13.592
• VEFA : Incidence du recours à une personne qualifiée pour l'appréciation de l'achèvement de l'immeuble
  Cass. 3e civ., 30 novembre 2017, n° 16-19.073

Exécution des marchés privés de travaux 

• Mise à jour de la norme AFNOR NF P 03-001"Cahier des clauses administratives générales applicables aux travaux de bâtiment faisant l'objet de marchés privés"
  Edition d'octobre 2017

Assurance-construction 

• Refus de garantie de l'assureur dommages-ouvrage en présence d'une déclaration de sinistre intervenue dans les deux ans de l'expiration de la garantie décennale
  Cass. 3e civ., 8 février 2018, n° 17-10.010

Régimes de responsabilité

• Devoir de renseignement de l'architecte quant à la destination de l'immeuble
  Cass. 3e civ., 12 octobre 2017, n° 16-23.982
• Les travaux de réparation d’importance modeste d’une toiture ne relèvent pas de la garantie décennale
  Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 17-13.478
• L’application de la garantie décennale aux éléments d’équipements dissociables
  Cass. 3e civ., 26 octobre 2017, n° 16-18.120
  Cass. 3e civ., 25 janvier 2018, n° 16-10.050

Autorisations d'urbanisme 

• Un permis de construire obtenu par fraude sur la qualité du pétitionnaire peut être retiré à tout moment
  CE, 9 octobre 2017, n° 398853

Contentieux et droit pénal de l'urbanisme

• L'intérêt à agir en annulation d'un permis de construire d'une association de défense du cadre de vie d'un quartier
  CE, 9 octobre 2017, n° 398853
• Conditions de régularisation d'un document d'urbanisme
  CE, 22 décembre 2017, n°395963
• Le cumul des infractions d'urbanisme de travaux sans le permis de construire et la déclaration préalable requis
  Cass. Crim., 24 octobre 2017, n° 16-85.066
• L'action en démolition des constructions illégales après la loi Macron
  Cons. Const. QPC, 10 novembre 2017, n°2017-672

A signaler également 

Le préfet de région ne peut être à la fois autorité compétente pour autoriser le projet et autorité environnementale

Parution de la loi n°2018-148 du 2 mars 2018 ratifiant les ordonnances n°2016-1058 du 3 août 2016 relative à la modification des règles applicables à l'évaluation environnementale des projets, plans et programmes et n°2016-1060 du 3 août 2016 portant réforme des procédures destinées à assurer l'information et la participation du public à l'élaboration de certaines décisions susceptibles d'avoir une incidence sur l'environnement
Publications 
Guide immobilier pour les investisseurs étrangers

CMS Francis Lefebvre Avocats est heureux de vous présenter la 1ère édition de son guide ‘Real Estate transaction in France: Legal and tax aspects’ .
Ce guide rédigé en anglais recueille les sujets incontournables de la législation française concernant le secteur immobilier. Découvrez en avant-première un aperçu du guide en cliquant ici. La version intégrale est disponible sur simple demande par mail.