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Régime de la marge en TVA immobilière

attention au changement de consistance de l’immeuble revendu

30/04/2020

Dans le cadre du régime de TVA immobilière résultant de la réforme intervenue en 2010, le régime de la marge n’est plus réservé aux seuls marchands de biens et s’applique à la cession d’un terrain à bâtir ou celle d’un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans et soumise à la TVA sur option du vendeur si, dans chacune de ces deux situations, l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art. 268).

L’application de ce régime a soulevé de nombreuses hésitations, en particulier en ce qui concerne les biens dont la cession est susceptible d’être soumise à cette modalité dérogatoire de détermination de la base d’imposition à la TVA.

L’administration avait indiqué dès l’origine que seules les livraisons d'immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification peuvent être soumises à la TVA sur marge (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 20). Après quelques hésitations, l’administration admet l’application du régime de la marge à la revente d’un terrain divisé en plusieurs parcelles par des lotisseurs ou aménageurs mais l’exclut dans les autres situations et si le terrain portait, lors de son acquisition, une construction détruite avant revente (RM Vogel n° 4171 du 17 mai 2018).

Les juridictions du fond avaient contredit cette position en jugeant que l’application du régime de la marge n’est subordonnée qu’à la seule condition que l’acquisition du bien cédé n’ait pas ouvert droit à déduction de la taxe, autrement dit sans que n’ait d’incidence la circonstance que les caractéristiques physiques et/ou la qualification du bien en cause aient été modifiées entre son acquisition et sa vente.

Mais par une décision du 27 mars 2020 (n° 428234, SARL Promialp), le Conseil d’Etat juge que ce régime s’applique « aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur‑revendeur ».

Autrement dit, le changement de qualification juridique de l’immeuble exclut le régime de la marge. La portée de cette décision est en revanche moins claire dans le cas d’une simple division parcellaire avant revente lorsque l’opérateur n’est pas un aménageur ou un lotisseur.

L'actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 20 avril 2020


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