Bebouwd terrein met bouwbestemming is geen bouwterrein

Onlangs heeft het Europese Hof van Justitie uitspraak gedaan in de van oorsprong Deense zaak KPC Herning (C-71/18). In vervolg op de arresten Don Bosco, J.J. Komen en Woonstichting Maasdriel ging het opnieuw over de reikwijdte van het btw-begrip 'bouwterrein'. Volgens het Hof valt daaronder niet een terrein waarop ten tijde van de levering nog een gebouw staat dat volledig in bedrijf is en dat bovendien door de koper moet worden gesloopt. Zulks ondanks de bouwbestemming die de koper aan het terrein had gegeven.

Btw-begrip bouwterrein

De Europese Btw-richtlijn kent geen definitie van het begrip bouwterrein, maar geeft lidstaten juist de bevoegdheid hieraan een omschrijving te geven. Volgens de Nederlandse wet valt onder het begrip ieder onbebouwd terrein dat kennelijk is bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. De Deense btw-regelgeving gaat verder: als de levering van een bestaand gebouw geschiedt met het oog op de bouw van een nieuw pand, wordt deze levering eveneens aangemerkt als de btw-belaste levering van een bouwterrein.

De zaak KPC Herning

Projectontwikkelaar en bouwonderneming KPC Herning heeft een terrein afgenomen van Odense Havn en heeft dit terrein doorgeleverd aan een woningcorporatie. Onderdeel van de drie-partijenovereenkomst was dat de woningcorporatie het pakhuis dat zich ten tijde van de leveringen op het terrein bevond voor eigen rekening en risico zou slopen. KPC Herning zou vervolgens nieuwbouw sociale woningen voor jongeren ontwerpen, bouwen en turnkey opleveren.

Volgens de Deense fiscale raad en het Belastingministerie moet het terrein als bouwterrein worden beschouwd en is de levering btw-belast. KPC Herning verricht volgens haarzelf geen samengestelde prestatie die leidt tot de oplevering van een bouwterrein, omdat zij niet belast is met de sloop van het pakhuis. De Europese Commissie stelt een derde lezing voor: omdat de opdracht aan KPC Herning ook de bouw van de nieuwe woningen omvat, is sprake van de btw-belaste levering van nieuwbouw.

Oordeel van het Hof

Het Europese Hof stelt KPC Herning in het gelijk en lijkt hierbij de doorslag te geven aan de omstandigheid dat de sloop van het pakhuis door een derde partij is verricht en daarmee een handeling is die losstaat van de verkoop. In zoverre is geen sprake van een samengestelde prestatie van KPC Herning die resulteert in de oplevering van een btw-bouwterrein. Vervolgens kan de eigendomsoverdracht volgens het Hof op zichzelf niet als de levering van een bouwterrein worden aangemerkt, nu ten tijde van de overdracht het pakhuis nog in bedrijf was.

Ruimte?

Uit de zorgvuldige overwegingen van het Hof leiden wij af dat de reikwijdte van het begrip bouwterrein toch ruimer is en zich kan uitstrekken tot gevallen die niet letterlijk onder de Nederlandse wettelijke definitie vallen. Zo zegt het Europese Hof niet dat nooit sprake kan zijn van een bouwterrein omdat het terrein op de leveringsdatum nog bebouwd en in gebruik is, maar onderzoekt ze nadrukkelijk op wie de sloopverplichting rust. Dat doet vermoeden dat de uitkomst best wel eens anders had kunnen zijn als KPC Herning wél belast was met de sloop van het pakhuis.

Voorts overweegt het Hof van Justitie dat bij de verkoop van oudbouw doorgaans geen toegevoegde waarde wordt gegenereerd en om die reden de verkoop in beginsel van btw moet worden vrijgesteld. De vraag rijst of dit misschien anders is als de verkoper een oud gebouw overdraagt dat buiten bedrijf is en waaraan hij op andere wijze waarde heeft toegevoegd (bijvoorbeeld door de bestemming weten om te laten zetten en het ophalen van een omgevingsvergunning voor sloop/nieuwbouw).

Tot slot volgt het Hof de lezing van de Europese Commissie niet. Dat betekent dat de verkoop van oudbouw enerzijds en de realisatie van nieuwbouw anderzijds niet samen moet worden genomen als één totaalprestatie bestaande in de oplevering van een nieuw gebouw, als de koper de oudbouw nog kan gebruiken en zelf sloopt of laat slopen. De grondtransactie kan dan nog in de overdrachtsbelastingsfeer plaatsvinden.