Baux emphytéotiques agricoles et prérogatives renforcées des SAFER

Dans un contexte de tensions croissantes autour du foncier agricole, la récente loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d'urgence pour la protection et la souveraineté agricoles a doté les SAFER de nouvelles prérogatives en matière de baux emphytéotiques.

Son article 38 soumet désormais la conclusion et la cession de ces baux à une obligation d'information préalable et confère aux SAFER un droit d'opposition, créant ainsi un cadre renforcé de contrôle des opérations portant sur des biens à usage ou à vocation agricole.

Le secteur des énergies renouvelables – dont les projets sont fréquemment développés sur du foncier agricole – est directement concerné par ce nouveau dispositif. Bien qu’exempté du droit d’opposition, il reste soumis à l’obligation d’information préalable. Il conviendra donc d’adapter le calendrier de ces opérations en conséquence.

Une information préalable obligatoire de la SAFER

Depuis le 20 août 2026, toute conclusion ou cession d’un bail emphytéotique portant sur des biens immobiliers à usage agricole ou des terrains nus à vocation agricole doit faire l’objet d’une information préalable de la SAFER compétente.

Le notaire doit accomplir cette formalité au moins deux mois avant la date envisagée pour la conclusion ou la cession du bail. L’information porte notamment sur :

• l’objet du bail ;
• la nature, la consistance et la valeur du bien loué ;
• le montant et les modalités de versement du loyer ;
• les conditions du contrat ;
• les références cadastrales et la localisation des biens, ainsi que, s’il y a lieu, la mention de leur classification dans les documents d’urbanisme ;
• l’identité et les principales informations relatives aux parties.

Les textes réglementaires ainsi qu’un formulaire déclaratif permettant la mise en œuvre de cette formalité seront prochainement publiés.

Le manquement à cette obligation est susceptible d’entraîner la nullité du contrat.

Un nouveau droit d’opposition au bénéfice des SAFER

La réforme confère également aux SAFER un droit d’opposition à la conclusion ou à la cession des baux emphytéotiques concernés.
L’exercice de ce droit est toutefois subordonné à plusieurs conditions.

1. La SAFER doit obtenir l’accord des commissaires du Gouvernement (représentants du Gouvernement au sein des SAFER).
2. La SAFER doit motiver son opposition au regard des objectifs assignés à son action par l’article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime (notamment l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs, la consolidation d’exploitation, la lutte contre la spéculation foncière et la protection de l’environnement).
3. Le montant du loyer doit être excessif, notamment au regard des prix pratiqués localement, ou les conditions du bail doivent être contraires aux objectifs assignés à l’action de la SAFER (cf. point 2).

La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour notifier au notaire son opposition. À défaut de réponse dans ce délai, son silence vaut renonciation à exercer ce droit.

Des exceptions pour certains projets

Le droit d’opposition ne s’applique pas aux baux conclus ou cédés dans les cas suivants :

• lorsque la cession intervient entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus ;
• lorsque l’un des cocontractants est une personne morale de droit public, une personne privée chargée d’une mission de service public ou une fondation reconnue d’utilité publique dont l’objet est d’acquérir du foncier agricole ;
• lorsque l’emprise des biens concernés relève de la typologie de projets suivante :
  • un projet de production d’énergies renouvelables ou de stockage ;
  • un projet d’intérêt général ;
  • la création d’un site naturel de compensation, de restauration et de renaturation ou la réalisation d’une mesure de compensation ;
• lorsque les projets ont déjà fait l’objet d’un permis de construire ou d’une autorisation environnementale.

Les contestations relatives à l’exercice par la SAFER de son droit d’opposition seront portées devant le tribunal judiciaire, dans les conditions prévues par un décret en Conseil d’Etat.