Edito
Les opérations de construction, complexes par nature, engendrent de nombreux contentieux, en lien avec l'exécution des travaux et la répartition de la charge financière entre les protagonistes de l’opération. Dans ce cadre, les évolutions récentes du droit de la construction sont marquées par un même mot d’ordre : apporter des garanties aux acteurs de l’opération.
Les hommes de l’art, par exemple, doivent informer le maître d’ouvrage profane des risques qu’il encourt. Le notaire doit prévenir les acquéreurs d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) du risque de péremption du permis de construire. Le maître d’œuvre, chargé de la surveillance du chantier, doit signaler au maître d’ouvrage la présence de sous-traitants non déclarés et la nécessité de les agréer. Par ailleurs, les mentions contenues (ou absentes) des contrats de construction de maisons individuelles peuvent avoir des conséquences majeures.
Les opérateurs économiques doivent donc être conscients de l’étendue de leurs engagements. Ainsi, la société qui se porte financièrement garante de l’achèvement de l’opération devrait s’immiscer dans l’opération lorsque le constructeur, en liquidation judiciaire, est défaillant, voire s’opposer à la conclusion de la VEFA si la réalisation du chantier semble compromise.
Enfin, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour une croissance verte prévoit d’instaurer une "garantie de performance énergétique", aux termes de laquelle les défauts de performance énergétique seraient intégrés dans les désordres objets de la garantie décennale (voir notre focus).
Dès lors, il convient plus que jamais de sécuriser contrats et pratiques, à l’aune de ces orientations récentes.
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Focus
Responsabilité décennale et performance énergétique
Depuis l’adoption des lois "Grenelle", l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments est devenue une préoccupation constante des pouvoirs publics. En ce sens, la réglementation thermique (RT 2012) s’applique à tous les bâtiments dont le permis de construire a été déposé depuis le 1 er janvier 2013...
Contrats de construction
Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
- Cass. 3e civ., 8 octobre 2014, n°13-20.294 : conséquences de l'absence de notification de la notice descriptive
- Cass. 3e civ., 13 novembre 2014, n°13-18.937 : conséquences de l'absence d'indication du coût des travaux à la charge du maître d'ouvrage
Exécution des marchés privés de travaux
Exécution de la vente en l'état futur d'achèvement
- Cass. Assemblée plénière, 5 décembre 2014, n°13-19.674 : vérifications nécessaires pour le notaire concernant les chances de réalisation de l'opération, aux fins de satisfaire à son obligation d'information des acquéreurs
Assurance-construction
Assurance
- Cass. 3e civ., 22 octobre 2014, n°13-24.834 : Police Tous Risques Chantier
Assurance dommages-ouvrage
- Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n°13-22.494 : qualité pour déclarer le sinistre
Sous-traitance
Sous-traitance occulte
- Cass. 3e civ., 10 décembre 2014, n°13-24.892 : devoir de conseil du maître d'œuvre au regard de l’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance
Responsabilité légale des constructeurs
Qualité pour agir
- Cass. 3e civ., 7 octobre 2014, n°13-19.448 : qualité pour agir en responsabilité décennale dans le cadre d'un bail à construction
Autres régimes de responsabilité
Garantie d'achèvement
- Cass. 3e civ., 26 novembre 2014, n°13-22.863 et Cass. 3e civ., 26 novembre 2014, n° 13-25.634 : mise en œuvre de la garantie extrinsèque d'achèvement en VEFA
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