Le Conseil d’Etat précise le régime de TVA applicable à la résiliation anticipée d’un bail commercial

Le Conseil d’Etat a récemment apporté une utile précision sur le traitement, au regard de la TVA, d’une indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial (27 février 2015, n°368661, 9è sous-section, SCI Catleya). A l’occasion de l’acquisition d’un local commercial, la SCI bailleresse a conclu un accord avec le preneur aux termes duquel le bail en cours a été résilié de manière anticipée, moyennant une indemnité versée par la bailleresse au preneur.

Le même jour, la SCI bailleresse a signé avec une autre société un nouveau bail dans des conditions de marché plus intéressantes. L’administration a remis en cause la déduction de la TVA ayant grevé cette indemnité au motif qu’elle avait pour seul objet de réparer le préjudice subi par le preneur du fait de la rupture anticipée du bail commercial. Le Conseil d’Etat, saisi du litige, se prononce pour la première fois sur cette question. Il juge que l’accord conclu avait pour seul objet d’obtenir la libération anticipée des locaux afin de permettre au bailleur de disposer de la libre jouissance du local commercial pour toute la période qui était couverte par le contrat initial de location dont le preneur était jusqu’alors titulaire.

La libération des locaux consécutive à la résiliation anticipée du bail doit, dès lors, être regardée comme un service nettement individualisable, trouvant sa contrepartie dans la possibilité offerte au bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses. L’indemnité versée à ce titre doit suivre le régime de TVA du contrat de bail auquel elle met fin (exonération ou taxation selon que le bail est soumis à la TVA sur option ou pas).

La jurisprudence avait admis de longue date qu’en principe une indemnité de résiliation proprement dite n’est pas soumise à la TVA, sauf si la somme ainsi qualifiée par les parties trouve, de fait, une contrepartie dans une prestation de services identifiable. Dans l’affaire qui lui était présentée, la Haute Juridiction a considéré que l’engagement de libération des locaux donnés à bail constituait un service rendu par le preneur au bailleur dès lors qu’il permettait à ce dernier de relouer les locaux à des conditions financières plus intéressantes.

Le lien direct semble donc caractérisé lorsque le bailleur a besoin de disposer, de manière anticipée, de la libre jouissance de l’immeuble, que ce dernier ait pour objectif de relouer l’immeuble ou d’y réaliser des travaux, et ce, que la résiliation intervienne ou non à l’expiration de l’échéance triennale de résiliation (contrairement à la position qui avait pu être exprimée par l’Administration dans le passé).

Auteur

Armelle Abadie, avocat en matière de TVA.

*Le Conseil d’Etat précise le régime de TVA applicable à la résiliation anticipée d’un bail commercial* – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 7 avril 2015