Louer en meublé : point sur les évolutions des règles fiscales à appliquer

La période estivale est particulièrement propice aux locations meublées et les particuliers sont nombreux à s’interroger sur le traitement fiscal des revenus provenant d’une telle activité.

Il y a ceux qui, partant en vacances, profitent de l’occasion pour louer à des touristes leur résidence principale laissée libre.

Il y a également ceux qui, propriétaires de biens immobiliers meublés dans des stations balnéaires notamment, les proposent à la location, le cas échéant avec des prestations de services (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle).

Ces opérations peuvent relever de différents régimes fiscaux dont nous vous proposons de rappeler brièvement les contours en soulignant les récentes évolutions intervenues en la matière.

Lire également : Les régimes de TVA applicables aux locations immobilières

Qualification du revenu

La location en meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers. Cette règle s’applique, depuis 2017, y compris lorsque l’activité est exercée à titre occasionnel.

Si l’activité de location meublée est exercée par l’intermédiaire d’une société civile, l’application du régime BIC a en principe pour effet d’assujettir la société à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, et en dépit de l’évolution récente concernant la location meublée effectuée à titre occasionnel, la tolérance administrative selon laquelle une société civile immobilière ne bascule pas à l’impôt sur les sociétés si ses revenus de location meublée restent inférieurs à 10% de ses recettes totales a été confirmée¹.

Les produits des locations peuvent échapper à l’impôt lorsque qu’un contribuable donne en location une partie de son habitation principale (article 35 bis du CGI) :

• les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire ou la résidence temporaire d’un salarié saisonnier (cette situation vise donc notamment la location d’une pièce à un étudiant ou à un jeune travailleur, ayant vocation à rester plus durablement qu’un touriste). L’exonération suppose en outre que le prix de location reste en dessous des plafonds annuels par mètre carré fixés, pour 2017, à 184 euros pour l’Ile-de-France et à 135 euros pour les autres régions
• alternativement, les recettes brutes annuelles des pièces louées ou sous-louées (comprenant la location proprement dite mais aussi certaines prestations particulières comme le petit-déjeuner ou le wifi) ne doivent pas excéder 760 euros.

Si les recettes annuelles dépassent ce plafond, le bailleur sera imposable sur la totalité des produits nets retirés de la location.

S’agissant d’une location, en principe exceptionnelle, de la résidence principale, l’imposition devrait suivre les règles applicables à la location meublée non professionnelle. Il devrait en être de même pour un particulier qui louerait de manière occasionnelle un bien situé dans un lieu de villégiature estivale.

Modalités d’imposition du revenu

Une distinction devra être opérée par le loueur meublé non professionnel selon que les recettes annuelles excèdent ou non 32 900 euros pour l’ensemble de ses locations :

• lorsque les recettes sont inférieures à 32 900 euros, le revenu imposable peut être calculé par application au montant des recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%, avec un minimum de 305 euros
• lorsque les recettes sont supérieures à 32 900 euros ou lorsque le propriétaire souhaite opter pour la détermination de son résultat imposable selon le bénéfice réel, il peut tenir compte d’un amortissement au titre des constructions et des biens meubles, amortissement réparti selon leur durée d’utilisation. Relevons toutefois que la loi ne permet pas de dégager un déficit fiscal du fait de la déduction d’amortissement de biens donnés en location, dès lors que la déductibilité des amortissements est normalement limitée à la différence entre le montant des loyers et celui des charges, les amortissements excédentaires étant reportés sur les années suivantes. Les déficits ainsi dégagés restent néanmoins déductibles sur les bénéfices de même nature réalisés au cours des dix années suivantes. En tout état de cause, seuls les propriétaires exerçant une activité professionnelle de location meublée sont autorisés à imputer un déficit sur leur revenu global.

Et la situation est particulière si le loueur est professionnel, c’est-à-dire s’il réunit cumulativement les 3 conditions suivantes (article 155 IV du CGI) :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros (HT)
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements dont la déduction est limitée dans les conditions rappelées précédemment. Les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent quant à eux être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location pour autant que le loueur accèdent au statut de loueur professionnel dès l’année d’achèvement ou de livraison de l’immeuble et conservent cette qualité durant les trois années en cause (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 350 à 390 ; BOI-BIC-DEF-20-20 n° 60 à 100).

Modalités d’imposition des plus-values

Les plus-values des loueurs professionnels peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle :

• soit en application d’un régime spécial (à condition notamment d’avoir retiré des recettes inférieures à 126 000 euros au cours des deux dernières années précédant la cession et d’avoir exercé l’activité au cours des cinq dernières années)
• soit en application du régime des plus et moins-values professionnelles à court ou à long terme après prise en compte des abattements pour durée de détention prévus dans ce cadre (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 435).

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels sont quant à elles soumises aux règles prévues pour les plus-values immobilières des particuliers. Les abattements pour durée de détention peuvent conduire à une exonération progressive, qui devient totale pour l’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention, et pour les prélèvements sociaux après trente ans de détention.

Note

¹ BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 5 avril 2017, n°40

Auteurs

Pierre Carcelero, avocat associé, droit fiscal

Edouard Nahmias, avocat, droit fiscal

Louer en meublé : point sur les évolutions des règles fiscales à appliquer – Article paru dans LeRevenuCom le 26 juillet 2017